【2026年】東京都ローコスト住宅のおすすめ3選｜建築総額と会社選びのポイント

東京都でローコスト住宅を検討するなら、建設地への対応、表示価格に含む工事、土地を含めた支払総額の3点から比べましょう。この記事では、東京都への対応と低価格商品の紹介根拠を公式情報で確認できたアイダ設計、MOK HOUSE、一建設の3社を紹介します。狭小地や防火仕様などで追加費用が変わるため、表示価格だけで優劣は決まりません。

2026年時点の情報をもとにした家づくりの比較ガイドです。掲載価格・仕様・補助制度は、契約・申請時点の公式情報と適用条件を改めて確認してください。

情報最終確認日：2026年11月12日。掲載価格には公式ページが明記する過去時点の参考価格も含み、契約時の見積額を保証しません。

東京都で比較したいローコスト住宅のおすすめ3選

掲載順は順位ではありません。選定条件は、公式サイトに東京都への対応案内があること、低価格商品やコストを抑える仕組みを確認できること、価格の対象と注意条件を示せることです。都内の全社を網羅した比較や、最安値の認定ではありません。

会社・ブランド	公式の価格例・対象	比較に向く条件
アイダ設計	999万円（税込）：2階建て3LDK・79.48㎡の参考建物価格。別途費用あり	小さめの自由設計住宅から検討したい。東京都を販売エリアに含むが、一部対象外・地域価格差あり
MOK HOUSE（ポラスグループ）	1,419万円（税込）：2階建て・21.91坪の本体価格例。2025年12月時点、付帯工事別	用意されたプランを基に選びたい。東京への対応案内あり。施工範囲を限定するため住所確認が先
一建設	公開プラン1,530万円〜（税込）は東京都・2026年10月時点。全プラン共通の最低価格ではない	敷地内給排水・設計・地盤調査を含む本体工事費。外構等別途。土地込み総額ではない。自由設計と敷地条件を合わせて比較

一建設の出典：公式FAQの施工エリア、飯田グループの注文住宅対応会社・価格注記。市町別の対応は立川注文住宅課の公式掲載を参照。価格は東京都の参考条件です。一建設の追加情報は2026年11月13日に確認しました。

面積・仕様・価格の基準時点が異なるため、上表の金額で安い順に並べることはできません。3社とも、東京都内の希望する住所と敷地条件を伝えたうえで見積もりを取りましょう。

アイダ設計｜コンパクトな自由設計住宅を比較したい人に

「999万円の家」は、東京都を販売エリアに含む商品です。公式には2階建て3LDK・延床79.48㎡の参考建物価格999万円（税込）を掲載しています。限られた面積で必要な部屋数を確保できるか、図面から検討する候補になります。

ただし、確認申請などの申請費、地盤調査費、現場・仮設管理費、外構、屋外給排水、その他諸費用は本体価格に含まれません。耐火・準耐火など建築地の条件によって追加費用や商品変更が必要な場合もあります。

都内の狭小地で3階建てを希望する場合、上記2階建ての価格がそのまま使えるとは考えないでください。公式の東京都ページには狭小住宅の施工事例がありますが、事例の存在と希望地での同価格施工は別の確認事項です。

出典：アイダ設計「999万円の家」公式商品ページ／東京都の注文住宅・施工事例。

MOK HOUSE｜選べるプランと地域での対応を重視する人に

MOK HOUSEは、ポラスグループのローコスト住宅ブランドです。公式コラムで埼玉・千葉・東京への対応を案内し、公式サイトでは用意されたプランを基に進める家づくりを紹介しています。自由に一から設計することより、選択肢から暮らしに合う間取りを選びたい人の比較候補です。

公式の参考プランには、2階リビング・延床21.91坪（72.45㎡）、本体1,419万円（税込）の掲載があります。ただし、価格の基準は2025年12月で、付帯工事費は別途です。閲覧できる価格を契約時点の販売価格として扱わないようにしましょう。

施工範囲は限定されています。東京都への対応表記だけで23区・多摩全域・島しょ部まで対応すると解釈せず、町名・番地を伝えて確認してください。狭い敷地では規格プランが入るか、防火仕様への変更後も予算内かが判断の分かれ目です。

出典：MOK HOUSE公式の東京対応案内／参考プランと価格時点／選べる住まいづくり・施工エリア限定方針。

一建設｜自由設計と敷地条件をそろえて比較したい人へ

一建設は、自由設計の注文住宅を案内している会社です。コンパクトな自由設計や選択式プランを検討する際に、希望する間取りと工事範囲を合わせて比較する候補にできます。

一建設の立川注文住宅課の公式店舗ページでは、東京23区、八王子市・立川市・多摩市などを対応可能エリアとして掲載しています。施工エリア内でも対応できない場合があるとの注記があるため、住所と敷地条件を伝えて相談してください。

飯田グループの注文住宅対応会社一覧には、一建設の公開プランの建築費として1,530万円〜（税込）が掲載されています。これは東京都で建築した場合の2026年10月時点の参考価格です。都内のすべての土地・間取りに適用される最低価格ではありません。

同一覧の注記では、本体工事費に敷地内給排水工事費・設計費・地盤調査費を含み、外構工事等は別途です。土地代を含む入居までの総予算ではなく、掲載画像にオプションが含まれる場合もあります。広さ・仕様が異なる他社の価格と単純に安い順で比べず、同じ要望で見積もりを取りましょう。

東京都の参考価格でも、狭小地の搬入、防火仕様、道路との高低差を含む総額とは限りません。23区で敷地が限られる場合は、希望の部屋数が入るかを先に相談し、多摩や島しょ部では住所を伝えて施工可否を確認しましょう。

建築総額はいくら？本体価格と土地代を分けて考える

東京都で一律に「総額○万円で建つ」とは言えません。本記事では、土地を除く建築関連の支出を「建築総額」、土地代と土地取得に伴う費用まで合わせたものを「土地込み総予算」と呼び、引っ越し・家具家電も別に確保します。

見積書は費用の入る場所まで確認する

区分	主な項目	確認すること
建物本体	基礎・構造・屋根・内外装・標準設備など	標準仕様の範囲は会社ごとに違う
追加・付帯工事	仕様変更、地盤改良、屋外給排水、外構など	本体に含む工事と重複していないか
建築関係の諸費用	設計・申請、登記、融資関連費用、保険など	税の扱いと支払い時期、別契約先への支払い
土地関係	土地代、仲介・登記等の取得費用、必要な造成等	建築側に計上済みの工事を二重に加えない
入居準備・予備費	引っ越し、家具家電、追加工事への備え	借入額いっぱいまで使い切らない

「一式」という見積項目には内訳を求めます。地盤改良が未確定なら、調査時期、判定方法、費用が分かる時期を聞き、未計上をゼロ円と読み替えないことが大切です。建て替えでは解体・仮住まい・引っ越し回数も確認しましょう。

条件付きの計算例｜相場や各社の見積額ではありません

以下は費用の足し方を示す編集部の仮定です。特定会社の商品価格には連動させていません。各金額を消費税がかかる項目は税込みとする支払額の仮置きとし、実際には敷地・契約条件ごとに置き換えます。

仮置きする区分	条件付き例
建物本体	1,600万円
追加・付帯工事	400万円
建築関係の諸費用	200万円
建築総額（土地を除く）	2,200万円
土地代／土地取得関連費用	3,000万円／150万円
入居準備・予備費	250万円
土地込み総予算	5,600万円

計算は1,600＋400＋200＝2,200万円、さらに3,000＋150＋250を加えて5,600万円です。解体、擁壁、特殊な搬入などはこの仮定に織り込んでいません。必要なら追加し、土地を所有している場合は土地代を外して、残る支出を確認します。

この例の3,000万円は東京の土地相場ではありません。土地代が1,000万円違えば、ほかの条件が同じなら総予算も1,000万円変わります。本体の設備変更だけで予算調整する前に、エリア・駅からの距離・敷地面積の組み合わせも見直してください。

試算の出典：編集部作成の仮定計算。費用区分の確認資料は前掲のアイダ設計公式商品ページの除外項目。市場平均・契約事例・実績を示す数字ではありません。

返済額と「家計に残る額」を別々に試算する

住宅会社の予算相談では、借りられる金額だけでなく、教育や趣味、生活防衛のために残したいお金を伝えましょう。毎月の手取りから住居費以外の生活費と積み立てたい額を分け、残りの範囲で住居費を検討すると、建物の上限額を決める材料になります。

住居費には返済だけでなく、税金、保険、光熱費、点検・修繕への備えも入れます。税や保険の金額は物件条件で変わるため、営業担当者や専門家に確認し、ひとまず空欄のままにせず、仮置きと確定額を分けて記録してください。

返済試算では、借入額、金利、返済期間、返済方法、ボーナス返済の有無をそろえます。変動金利を検討するなら、金利が上がったケースでも家計が続くかを確認します。ここで使う金利は仮定として明示し、借入時の適用金利を予測値で確定しないことが大切です。

土地を郊外へ広げる場合も、購入価格だけで結論を出さないようにしましょう。駅までの交通費、車の保有、通勤時間など、自分たちの生活で増減する支出や負担を書き出します。土地代を抑える選択が、暮らし全体でも合うかを確かめられます。

試算の参考：住宅金融支援機構の住宅ローンシミュレーション。入力条件に基づく試算で、融資承認や適用金利を保証するものではありません。

工事範囲や仕様をそろえて比較する手順は、注文住宅の間取り・見積もりを相談するときの確認項目でも整理しています。

東京の地域別比較｜土地購入前に見るポイント

同じ東京都でも、住宅が密集する敷地、低地、台地、丘陵地では確認すべき条件が変わります。下表は土地調査の入口です。地域名だけで安全性や建築可否、会社の対応可否を決めるものではありません。

検討地域の例	先に調べる条件	会社への確認
23区の住宅密集地	接道、防火指定、隣家との距離、搬入経路	希望階数での建築可否、防火仕様と搬入の追加費
江東・墨田・江戸川・葛飾・足立などの低地や河川周辺	洪水・高潮・内水の想定、地盤、避難先	設備位置や基礎計画、地盤対策の必要性
武蔵野・三鷹・小平・立川など多摩の住宅地	用途地域、建ぺい率・容積率、高さ、周辺の日当たり	希望する床面積と規格プランが敷地に収まるか
八王子・町田・青梅など丘陵や山地に近い敷地	高低差、擁壁、土砂災害区域、道路、冬の冷え込み	造成・補修の負担、現地に合わせた断熱・設備
島しょ部	施工対応、輸送、風や塩害、地域の規制	対応可否と商品・輸送費を個別確認

安く見える土地ほど「建てられる形」を先に確認

細長い土地や旗竿地では、図面上の面積だけでは暮らしやすさを判断できません。通路状部分、駐車場、階段、採光を確保すると、希望の部屋が入りにくい場合があります。土地契約前に配置図と間取りの検討を依頼しましょう。

防火地域・準防火地域では、地域と建物規模などに応じて防火性能の基準があります。販売広告の標準窓・外壁のままで適合するかを設計者に確認し、必要な変更を見積もりに反映させます。接道や建築制限は自治体の担当窓口でも確認してください。

法規確認の資料：建築基準法（e-Gov法令検索）。個別敷地への適用は建築士と自治体に確認します。

災害リスクは区市名ではなく住所で調べる

河川周辺は自治体の洪水・内水・高潮のハザードマップを、斜面に近い敷地は土砂災害の指定を確認します。想定浸水深だけでなく、浸水が続く期間や避難経路も確認対象です。盛土や擁壁の状態は地図だけでは判断できないため、現地調査が必要です。

情報の入口：東京都防災マップ。土砂災害区域などの表示と区市町村の防災情報を確認し、候補地の自治体が公開する各ハザードマップと照合してください。

東京の気候に合わせ、断熱と日射対策を予算に入れる

東京だから冬の寒さを軽く見てよい、とは言えません。気象庁の1991～2020年平年値では、1月の日最低気温の平均は東京で1.2℃、八王子で−1.8℃です。観測地点の比較であり個々の敷地の気温を表しませんが、都内でも条件を分けて考える理由になります。

夏は窓から入る日射をどう抑えるか、冬は窓・床・壁からの熱の逃げをどう減らすかを確認しましょう。窓を増やせば明るくなる一方、方位や隣家によっては暑さや視線対策も必要です。標準窓と変更案を、断熱性能・日射・費用の組み合わせで比べます。

断熱材の商品名だけでなく、予定プランの断熱等性能等級、窓仕様、換気方式、気密測定の有無を聞いてください。カタログの高性能例が、見積もり中の商品に含まれるかも確認します。エアコンや換気設備の更新・フィルター代まで分かれば、入居後の支出も検討しやすくなります。

出典：気象庁 東京の平年値／八王子の平年値。将来の天候予報ではありません。

ローコスト住宅のメリットと注意点

メリットは、家にかける予算を整理し、暮らし全体に配分する選択肢をつくれることです。一方で、希望する変更が多い場合や土地条件への対応が必要な場合は、当初の想定より費用が増えることがあります。

趣味・教育・貯蓄の予算を残すという考え方

城土さん（提供コメントの趣旨）

これは城土さん個人の実感であり、誰もが同じ余裕を得られるという意味ではありません。土地代を含む総額、借入条件、光熱費や修繕費によって、家計に残るお金は変わります。月々の返済額とあわせて、住居費以外に残したい金額を先に決めておきましょう。

安くする理由と、削らない条件を確認する

規格化、設備の選択肢の整理、打ち合わせの効率化など、コストを抑える方法には違いがあります。自分の希望が標準仕様で満たせるなら利点になりますが、収納・窓・設備を次々に追加すれば価格差が縮む可能性があります。

特に、防水、地盤への対応、構造、安全に必要な仕様は、価格調整のために自己判断で省かないでください。好みの内装や設備は変更候補として整理し、後から交換しやすいものと、建築後に直しにくいものを分けて検討すると判断しやすくなります。

長期保証も年数だけで比べず、対象部分、点検の頻度、有償工事が延長条件になるかを確認します。保証が続いていても、すべての修理費が無料になるとは限りません。契約前に保証書のひな型とメンテナンス計画を見せてもらいましょう。

城土さん（提供コメントの趣旨）

東京都で住宅会社を選ぶ手順

まず希望する敷地での対応可否を確認し、その後で同じ条件の見積もりを比べます。土地が未定なら、通勤・通学の条件と総予算を伝え、土地と建物を同時に検討してください。

比較条件を1枚にそろえて依頼する

候補会社には、建設地、延床面積、階数、部屋数、駐車台数、希望の性能、残したい家計予算を同じ内容で伝えます。標準仕様書と見積書をセットで受け取り、「含む・別途・未確定」の3区分で整理しましょう。

たとえば同じ3LDKでも、収納量や階段の占める面積、家具を置いた後の通路幅で使い勝手が変わります。床面積だけをそろえて比較を終えず、普段使う家具の寸法、洗濯・買い物・ごみ出しの動線も図面で確認してください。

比較表をつくるときは、各社の見積日と図面番号も残します。初回提案から面積や窓が変わったのに、古い金額で比べてしまうのを防ぐためです。減額案を受け取ったら、なくなる設備や性能、別途発注になる工事を確認し、単に支払先が移った費用を値下がりと数えないようにしてください。金額差の理由が説明されない項目は、契約前の確認事項として残しましょう。

現地調査後に増える費用を質問する

契約前の質問は「ほかにかかりますか」だけで終えず、地盤、防火、給排水引き込み、搬入、外構、解体の各項目に分けます。金額が確定しない場合は、調査・確定の時期と、予算を超えた場合の変更・中止条件を聞きます。

見積書の有効期限、価格改定の扱い、着工までの支払い、融資実行前の資金も確認対象です。補助金を予定する場合は、対象商品・申請者・申請時期・予算残額を確認し、受給が決まる前から値引き同然に差し引かない計画にしましょう。

希望する暮らしと予算、未定の項目を整理したい方は、注文住宅の相談前に準備することと質問例も参考にしてください。

よくある質問

東京都で土地込み2,000万円の新築は可能ですか？

この調査だけでは可能と断定できません。土地代、必要な建物面積、建築制限、付帯工事で条件が大きく変わります。まず総予算から土地・諸費用・入居準備分を分け、残る建築予算で実行できるかを候補地ごとに確認してください。

坪単価が安い会社を選べば総額も安くなりますか？

そうとは限りません。坪単価の分子に何の工事を入れるか、分母を延床面積とするか施工面積とするかで数値が変わります。本記事では、条件のそろわない公式価格例から会社全体の坪単価を算出していません。同じ図面・仕様での支払総額を比較しましょう。

未確定の補助金を使える前提で契約してよいですか？

今後利用する補助制度の募集内容・受給条件は、正式な募集要領で確認する必要があります。制度名だけで判断せず、契約や着工の時期、性能、事業者登録、併用条件などを公式の募集要領で確認してください。補助がなくても支払える計画を基本に、確認後に資金計画へ反映します。

MOK HOUSEは多摩地域や島しょ部でも建てられますか？

公式の東京対応案内だけでは、個別の市町村や住所の対応可否を断定できません。施工範囲を限定する方針があるため、土地探しの段階で住所を伝えて確認してください。対象外なら、その地域で施工と点検を続けられる別会社を探す必要があります。

一建設の1,530万円〜で東京都なら必ず建てられますか？

必ず同じ金額になるとは限りません。掲載額は東京都の公開プランを対象とした2026年10月時点の参考価格で、土地代や外構等を含む総額ではありません。希望の住所・広さ・仕様を伝え、実際に必要な工事と諸費用を含む見積もりで判断してください。

まとめ｜東京では土地条件を反映した総額で選ぼう

価格表示を入口にしながら、最後は希望地で無理なく建て、暮らし続けられるかを判断しましょう。今回の比較で押さえたい点は次の8つです。

• 紹介した3社は順位ではなく、公式の対応案内と低価格商品の根拠から選定
• アイダ設計の999万円は参考建物価格で、申請・付帯工事などは別途
• MOK HOUSEの掲載例は2025年12月の価格であり、契約価格は再確認
• 建築総額と土地込み総予算を分け、入居準備・予備費も確保
• 狭小地は接道・防火・搬入、丘陵地は擁壁・造成を先に調査
• 災害リスクは住所で調べ、都内の寒暖差に合わせて性能を検討
• 趣味や教育の余裕は、返済・光熱費・修繕費を含めて判断
• 同じ条件の見積もりをそろえ、未確定費用と価格改定の扱いを契約前に確認

次は、候補地の資料と希望条件をそろえて、対応可否・標準仕様・別途費用を確認してください。土地購入前なら、希望の間取りと総予算が成り立つ見通しを得てから契約を検討しましょう。