我が家の固定資産税はリフォームでどうなる！上がるケースと下がる条件を徹底解説

リフォームをすると固定資産税が上がるのではないかと、最初は誰でも不安になりますよね。

でも安心してください、一般的なリフォーム工事であれば固定資産税が上がることはありません。

それでは、具体的にどのような工事で税金が上がったり下がったりするのか、まずは以下のリストで確認してみましょう。

• 上がるケース：床面積が増える増築や、建物の用途を変更する工事
• 変わらないケース：壁紙の張り替え、キッチンやお風呂の交換などの維持補修
• 下がるケース：一定の基準を満たす耐震改修や省エネ改修などの減税対象工事

固定資産税が上がらない理由は、税金の計算基準となる評価額の仕組みにあります。

固定資産税の評価額は、建物の床面積が増えたり、建物を支える主要な構造部を大きく作り変えたりしない限り、見直されることがないからです。

たとえば、今の建物の横に新しく部屋を付け足す増築を行うと、床面積が増えるため固定資産税は加算されてしまいます。

一方で、国や自治体の基準を満たした耐震改修や省エネ改修を行うと、翌年の固定資産税が安くなる嬉しい減額措置を利用できます。

ご自身が予定しているリフォーム工事の内容で税金がどう変わるのかを正しく把握して、工事後に必要な確定申告を行えば損をすることはありません。

【この記事をおすすめする人】

• リフォーム後の固定資産税など維持費の負担が不安な人
• フルリフォームや増築など大がかりな工事を検討している人
• 減税制度を上手に使ってお得に家を綺麗にしたい人

【この記事をおすすめしない人】

• クロス（壁紙）の張り替えや設備の修理など、小規模な修繕しか予定がない人
• すでに自治体への減額申請などの手続きを完了している人

リフォームの費用だけでなく、その後の固定資産税の支払いまで含めて安心して工事を進めたいですよね。

この記事でお伝えする判定基準を参考にして、減税制度を最大限に活用する計画を立ててみてくださいね。

この記事を読んでわかること

• リフォームで固定資産税が上がる・下がるの具体的な判定基準
• 税金が高くなってしまう3つのリフォーム工事の詳細
• 固定資産税が安くなる減額制度の条件と対象工事
• 申告せずに未登記のまま放置するリスクと損をする理由
• 減額申請に必要な手続きの流れと期限を過ぎたときの対処法

リフォームで固定資産税は上がる？判定基準

よく心配されるのですが、一般的なリフォームで固定資産税が上がることはありません。

なぜなら、固定資産税の計算の元となる「固定資産税評価額」は、建物の床面積が増えたり、建物の使い道が変わったりしない限り、見直されない仕組みになっているからです。

たとえば、古くなった壁紙を張り替えたり、システムキッチンを最新のものに交換したりするだけのリフォームなら、固定資産税の金額はこれまでと変わりません。

これからリフォームと固定資産税の関係について詳しく判定基準を解説しますので、安心してくださいね。

• リフォームで税金は原則上がらない
• 固定資産税が上がるかどうかの判断基準
• セルフチェックで簡単診断してみよう

リフォームで税金は原則上がらない

多くの方が心配して相談に来られますが、通常のリフォームで固定資産税が上がることは原則としてありません。

固定資産税とは、毎年1月1日時点での土地や家屋の価値に対してかかる税金です。

家を綺麗にリフォームしても、床面積が増えたり建物の構造そのものを大きく変えたりしなければ、税務署や自治体からの評価額は変わらないからです。

ですので、水回りの交換や外壁塗装などの一般的な維持補修であれば、安心して工事を進めてくださいね。

リフォームの種類	固定資産税への影響
壁紙や床材の張り替え	上がらない（これまでと同じ）
キッチン・お風呂の交換	上がらない（これまでと同じ）
外壁や屋根の塗装・修理	上がらない（これまでと同じ）
間取りの変更（増築なし）	上がらない（これまでと同じ）

固定資産税が上がるかどうかの判断基準

リフォームで固定資産税が上がるかどうかを見分ける判断基準は、「床面積が増えるか」と「主要な構造部を作り変えるか」の2点です。

固定資産税の金額は建物の広さや構造をもとに計算されるため、これらが変わると自治体による家屋調査が入り、評価額が上がる可能性があります。

建物の骨組みだけを残すスケルトンリフォーム（フルリフォーム）や、敷地内に部屋を付け足す増築には注意が必要です。

ご自身の計画がどちらに当てはまるか、以下の表で確認してみましょう。

判断基準のポイント	具体的な工事内容	税金への影響
床面積が増えるか	敷地内に部屋を付け足す増築	上がる可能性あり
構造を作り変えるか	柱や壁をいじる大規模な改修	上がる可能性あり
用途が変わるか	お店を住宅につくり変える	変わる可能性あり
上記のどれにも該当しない	古くなった設備の交換や修繕	上がらない

セルフチェックで簡単診断してみよう

ご自身が予定しているリフォームで固定資産税が上がるかどうか、簡単なセルフチェックで診断してみましょう。

以下のリストに一つでも「はい」がある場合は、固定資産税が上がる工事に該当する可能性が高いです。

もし「はい」があっても、事前に自治体へ確認し、工事後に必要な確定申告を行えば何も怖くありません。

プロの建築士や優良なリフォーム会社に相談しながら進めれば、安心して計画を立てられますよ。

セルフチェック項目	はい・いいえ	判定結果の目安
今の家よりも床面積（広さ）が大きくなるか		「はい」なら上がる可能性大
確認申請が必要な大規模修繕（スケルトン等）か		「はい」なら上がる可能性大
店舗や事務所を居住用の住宅に変更するか		「はい」なら上がる可能性大
家とは別にガレージやサンルームを新設するか		「はい」なら上がる可能性大
壁紙やキッチンの交換など設備のみの工事か		これだけなら上がりません

リフォームで固定資産税が上がる３つの工事

リフォームで固定資産税が上がってしまうのは、主に「増築」「大規模修繕」「用途変更」の３つの工事を行った場合です。

なぜなら、これらの工事は建物の広さや構造を根本から変えるため、建物の価値を引き上げる要素になるからです。

実際に私の知人も、日当たりの良い庭に立派なサンルームを付け足したところ、後日市役所の人が家屋調査に来て、翌年の税金がポーンと上がって驚いていました。

もしこれから以下の３つのいずれかに当てはまるリフォームを予定しているなら、固定資産税が上がる心の準備と、資金計画の見直しをしておくことをおすすめします。

• 床面積が増加する増築リフォーム工事
• 建築確認申請が必要な大規模修繕工事
• 店舗などから住宅へ用途変更する工事

床面積が増加する増築リフォーム工事

増築リフォーム工事をして建物の床面積が増えると、固定資産税は上がります。

固定資産税評価額は床面積をベースに計算されるため、シンプルに家が広くなった分だけ税金が加算される仕組みです。

たとえば、庭に新しく10平米の部屋やガレージ、基礎がしっかりしたサンルームを付け足すような工事ですね。

私も以前、庭に趣味の小屋を建てようか迷ったとき、毎年払い続ける固定資産税のことを考えて一度立ち止まった経験があります。

広くなれば日々の暮らしの快適さは増しますが、その分の維持費が増えることも忘れないでくださいね。

工事の例	床面積の変化	固定資産税への影響
庭に部屋を１つ付け足す	増える	上がる
基礎のあるサンルームやガレージ新設	増える	上がる
カーポートや簡易的な物置の設置	変わらない（※条件あり）	上がらない

建築確認申請が必要な大規模修繕工事

建物的の骨組みだけを残して丸ごとやり直すスケルトンリフォームなど、自治体への建築確認申請が必要になる大規模な修繕工事も、固定資産税が上がる可能性が高いです。

主要な柱や壁、屋根などを半分以上作り変えると、新築そっくりに建物の価値が生まれ変わったとみなされるからです。

実際に新しい木の香りがするような真新しい空間を手に入れるのは素晴らしい体験ですが、同時に家屋調査が入り、評価額が見直されるケースがあります。

単に見た目が綺麗になっただけなのか、構造からしっかり作り直したのかが判断の分かれ目になります。

リフォームの規模と内容	建築確認申請の有無	固定資産税への影響
スケルトンリフォーム（主要構造部の改修）	必要になることが多い	上がる可能性あり
大規模な間取り変更（柱や壁を大きく動かす）	必要な場合あり	上がる可能性あり
単なる壁紙や床材の全面張り替え	不要	上がらない

店舗などから住宅へ用途変更する工事

これまでお店や事務所として使っていた建物を、自分たちが住むための住宅にリフォームする用途変更の工事を行うと、固定資産税の金額が変わります。

これは少し特殊なのですが、人が住むための土地には固定資産税が安くなる特例があるため、店舗から住宅に変えることで土地の税金は下がるケースが多いのです。

しかし、店舗部分を居住用に作り変えることで建物の評価額は見直されるため、建物の税金は上がることもあります。

昔ながらの冷たい土間がある商店を、ふかふかのフローリングの温かいリビングにリフォームするような素敵な計画も、税金の仕組みがガラリと変わります。

事前にプロのリフォーム業者に試算してもらうと安心ですね。

変更のパターン	建物の固定資産税	土地の固定資産税
店舗や事務所 → 住宅へ変更	見直される（上がる場合あり）	安くなる可能性大（特例が適用）
住宅 → 店舗や事務所へ変更	見直される	高くなる可能性大（特例から外れる）

リフォームで固定資産税が下がる減額制度

リフォームをして固定資産税が安くなるのは、国や自治体が推奨する特定の減額制度を利用した場合です。

なぜなら、地震に強い家づくりや、環境や高齢者に優しい住まいづくりを国が後押ししているからです。

たとえば、一定の基準を満たす耐震リフォームや省エネリフォームを行うと、工事の翌年分の固定資産税が3分の1から3分の2ほど減額されます。

条件に当てはまる工事を予定しているなら、申請しないと数十万円単位で損をしてしまう可能性がありますので、しっかり確認しておきましょう。

• 耐震基準を満たす耐震改修リフォーム
• 省エネやバリアフリーの改修リフォーム
• 認定を受ける長期優良住宅化リフォーム

耐震基準を満たす耐震改修リフォーム

昭和57年（1982年）1月1日以前に建てられた古い家屋を、現在の耐震基準を満たすようにリフォームした場合、固定資産税が減額されます。

地震の多い日本では、安全な住まいを確保することが重要視されているため、このような大きな減税のメリットが用意されているのです。

費用の負担は大きい工事ですが、自治体の補助金と固定資産税の減税をダブルで活用できるケースも多いですよ。

必ず事前に建築士や専門の業者に相談してみてくださいね。

減額の条件と内容	詳細
対象となる家屋	昭和57年1月1日以前に建てられた住宅
工事費用の条件	50万円超（税込）の耐震改修工事
固定資産税の減額割合	翌年度分が2分の1に減額（※）
適用期間	工事完了の翌年度（1年間）

※通行障害既存耐震不適格建築物に該当する場合などは3分の2に減額されるケースもあります。

省エネやバリアフリーの改修リフォーム

窓の断熱性を高める省エネリフォームや、手すりの設置・段差解消などのバリアフリーリフォームも、固定資産税が下がる対象になります。

これらは高齢者の安全な暮らしや、光熱費の削減につながるため、国が積極的に支援している工事だからです。

「お風呂を暖かくしたい」「親のために手すりを付けたい」といった身近なリフォームでも対象になることが多いですよ。

要件を満たしているか、見積もりの段階で業者にしっかり確認してもらいましょう。

制度の種類	主な工事内容	固定資産税の減額割合
省エネ改修	窓の断熱改修（必須）、床・壁の断熱など	翌年度分が3分の1減額
バリアフリー改修	手すり設置、段差解消、通路の拡張など	翌年度分が3分の1減額
共通の条件	工事費用が50万円超（※省エネは一部60万超）	1戸あたり120㎡（バリアフリーは100㎡）まで対象

認定を受ける長期優良住宅化リフォーム

耐震や省エネの改修工事とあわせて、建物を長持ちさせるための工事を行い、「長期優良住宅」として自治体から認定を受けると、固定資産税がさらに大きく下がります。

日本の住宅を長く大切に使おうという国の取り組みによるもので、通常のリフォーム減税よりも割引率が高く設定されています。

認定を受けるための手続きや基準は少しハードルが高いですが、数十年先を見据えた大規模なフルリフォームを検討している方には、ぜひおすすめしたい制度です。

長期優良住宅化のメリット	詳細・減額内容
減額される固定資産税	翌年度分が「3分の2」に大きく減額
必要な工事内容	耐震改修 または 省エネ改修（必須）
対象となる基準	増改築による長期優良住宅の認定を受けること
重要な注意点	工事着手前に自治体への認定申請が必須

リフォームと固定資産税の未登記リスクとは

リフォームをして固定資産税が上がるのを避けたいからといって、増築した部分などを未登記のまま放置するのはとても大きなリスクがあります。

なぜなら、未登記であることが将来的に家を売却したり、お子さんに相続したりする際の大きなトラブルの原因になるからです。

目先の税金を少し節約できたとしても、いざという時に数百万単位の損失を被る可能性があります。

リフォーム後の固定資産税を正しく申告して登記を済ませることは、大切な家という資産を守るための重要な行動です。

ここでは、申告しなかった場合の実態と、正しい手続きの重要性についてお話しします。

• 申告しなくても自治体にバレる確率は？
• 未登記のまま放置すると一番損をする理由
• 資産価値を守るために正しい申告が必要

申告しなくても自治体にバレる確率は？

黙ってリフォームをしても、固定資産税の担当部署である自治体には高い確率で知られてしまいます。

今はIT技術が進んでおり、定期的に撮影される航空写真の比較や、近所からの通報、担当者による家屋調査の巡回などで、外観が変わったことは一目でわかってしまうからです。

もし知られずに済んでいたとしても、発覚した時に過去にさかのぼって数年分の固定資産税をまとめて請求されることもあり、かえって家計の負担が大きくなってしまいます。

ビクビクしながら過ごすのは精神的にも疲れてしまいますから、堂々と申告する方がずっと安心ですよね。

未登記のまま放置すると一番損をする理由

リフォームによる固定資産税の増加を嫌がって未登記のまま放置すると、将来、自分自身が大きな不利益を被ってしまいます。

増築などをした部分の公式な証明書がないため、いざ家を売ろうとした時に買い手が住宅ローンを組めなかったり、相続の手続きがストップしてしまったりするからです。

実際に私の知人も、親の家を売ろうとした時に未登記のサンルームが見つかり、結局何百万円も値下げして手放すことになって悔しい思いをしていました。

未登記のまま放置するリスク	実際に困る場面やデメリット
売却が難しくなる	買い手が銀行の住宅ローンを利用できない
相続手続きがストップする	建物的の正確な広さや所有者が証明できない
まとめ買い請求のリスク	家屋調査で発覚し、過去にさかのぼって課税される

資産価値を守るために正しい申告が必要

将来の安心と家の資産価値を守るために、リフォームと固定資産税の確定申告は必ずセットで行いましょう。

申告をして税金が上がるかもしれないと聞くと、なんだか損をするような気分になるかもしれません。

しかし、正しく手続きをして登記簿に記載することは、国から「これだけ広くて立派な価値のある家ですよ」と公式にお墨付きをもらうのと同じことです。

一時的に税金が増えるのは欠点のように感じるかもしれませんが、それはあなたの家の価値が上がった証拠でもあります。

未登記のまま不安を抱えるよりも、正しい手続きを踏んで、安全で資産価値の高い住まいとして大切にしていく方が、長い目で見ればご家族にとって一番のプラスになりますよ。

リフォーム後、固定資産税の減額手続きと期限

リフォームをして固定資産税の減税措置を受けるには、工事後に必ずご自身で自治体へ減額手続きを行う必要があります。

待っていても自動的に税金が安くなることはなく、期限内に正しい書類を提出して初めて適用される仕組みだからです。

たとえば、100万円の耐震リフォームをした場合、きちんと申告すれば翌年の税金が数万円単位で安くなります。

ですが、手続きをしなければ通常通りの高い税金を払い続けることになります。

少し手間に感じるかもしれませんが、支払う税金を減らすための大切な作業ですので、ここで解説する手順に沿って忘れずに申告を済ませましょう。

• 減額申請の必要書類と手続きの流れ
• 申告期限はリフォーム工事後３ヶ月以内
• 減額申請を忘れた場合のリカバリー方法

減額申請の必要書類と手続きの流れ

減額申請の手続きは、必要な書類を集めて、お住まいの市区町村の税務課へ提出するだけです。

書類集めが一番のハードルになりますが、ほとんどの専門的な書類はリフォーム工事をしてくれた業者や建築士が用意してくれます。

ご自身で用意するのは、自治体の窓口でもらえる申告書くらいです。

「書類の手配は業者にお任せして、自分は役所に持っていく」と考えれば、意外と簡単ですよね。

迷ったときは、リフォームを依頼する担当者に「減税の申請をしたい」と最初の段階で伝えておくのが一番おすすめの手順です。

• 固定資産税減額申告書（自治体の窓口やホームページで入手）
• 増改築等工事証明書（建築士や施工業者が発行）
• 工事費用の領収書や明細書
• 改修前後の写真

申告期限はリフォーム工事後３ヶ月以内

リフォームによる固定資産税の減額申請には明確なタイムリミットがあり、原則として「リフォーム工事が完了した日から3ヶ月以内」に申告しなければなりません。

この期限を過ぎてしまうと、せっかく基準を満たした素晴らしい工事をしていても、翌年の税金が安くならないという損をしてしまいます。

3ヶ月と聞くと余裕がありそうですが、業者が証明書を発行するのに時間がかかるケースも多いため、あっという間に過ぎてしまいます。

工事が終わって引き渡しを受けたら、その足で役所に向かうくらいのスピード感で手続きを済ませることを強くおすすめします。

減額申請を忘れた場合のリカバリー方法

万が一、リフォーム工事から3ヶ月の申告期限を過ぎて忘れてしまった場合でも、すぐに諦める必要はありません。

自治体によっては、申告が遅れた理由を説明する書類を添えることで、期限後でも特例として減額措置を受け付けてもらえるケースがあるからです。

「もう間に合わないから」と放置するのは一番もったいない選択です。

もし期限を過ぎてしまったことに気づいたら、まずは一刻も早くお住まいの自治体の窓口へ直接足を運び、「今からでも手続きできないか」と素直に相談してみてくださいね。

リフォームと固定資産税に関するよくある質問まとめ

ここまで解説してきた内容を踏まえて、リフォームと固定資産税について特に多くの方が抱く疑問をまとめました。

おさらいになりますが、壁紙の張り替えなど一般的なリフォームでは税金は上がらず、増築などを行うと上がる可能性があります。

一方で、耐震や省エネ化などで安くなる制度もあります。

ご自身のケースがどうなるか不安な方は、ぜひ以下の回答を判断基準として参考にしてみてくださいね。

• リフォームすると固定資産税は上がりますか？
• どんなリフォームをすると固定資産税が安くなりますか？
• フルリフォームすると固定資産税はどうなる？
• ガレージを部屋にすると固定資産税は上がる？
• 固定資産税の家屋調査は拒否できますか？

リフォームすると固定資産税は上がりますか？

壁紙の張り替えやキッチン交換といった通常のリフォームであれば、固定資産税は上がりません。

ただし、床面積が増える増築や、建物の構造を大きく作り変えるような工事を行った場合は上がる可能性があります。

どんなリフォームをすると固定資産税が安くなりますか？

一定の要件を満たす耐震改修、省エネ改修、バリアフリー改修、長期優良住宅化リフォームを行うと固定資産税が安くなります。

工事完了から3ヶ月以内に自治体へ減額申告の手続きをすることが適用される条件です。

フルリフォームすると固定資産税はどうなる？

建物の骨組みだけを残すような大規模なフルリフォームの場合、家の価値が上がったとみなされて固定資産税が上がる可能性が高いです。

建築確認申請が必要になる規模の工事かどうかが一つの判断基準になります。

ガレージを部屋にすると固定資産税は上がる？

これまで車庫として使っていたガレージを居住用の部屋にリフォームすると、建物の用途変更にあたるため固定資産税が上がる可能性が高いです。

評価額が見直される対象になるため、事前の資金計画に注意しましょう。

固定資産税の家屋調査は拒否できますか？

家屋調査を正当な理由なく拒否することはできません。

調査を拒否し続けると、自治体側が外観などから高めの評価額を見積もってしまうリスクがあるため、素直に協力して正しい評価をしてもらう方が安心です。

リフォームと固定資産税の相談窓口

リフォームと固定資産税について迷いがあるなら、まずは専門知識を持ったプロのリフォーム会社へ相談することをおすすめします。

なぜなら、家の図面や工事の規模によって、税金がどう変動するかは各ご家庭でまったく異なるからです。

「増築でいくら税金が上がる？」「うちのお風呂交換は減税の対象になる？」といった個別の疑問も、実績のあるリフォーム会社なら過去の事例をもとに具体的なアドバイスをしてくれます。

各種減税の申請手続きをサポートしてくれる業者を選ぶとさらに安心ですね。

大切なマイホームの資産価値を守りながら、無理のない資金計画で理想の住まいを手に入れるために、まずは気軽に無料相談を活用してみてください。

• 壁紙や水回り設備の交換など通常のリフォームなら固定資産税は上がりません。
• 建物の床面積が増える増築工事は固定資産税が上がる可能性が高いです。
• 建物の骨組みを作り変えるフルリフォームも評価額見直しの対象になります。
• 耐震や省エネ、バリアフリーなどの改修は固定資産税が安くなる特例があります。
• 減額制度を利用するには工事完了から3ヶ月以内に自治体への申告が必要です。
• 増改築をしたのに未登記のまま放置すると売却や相続の際に大きな損をします。
• 申告をしないと後から家屋調査が入り、過去の税金をまとめて請求されるリスクがあります。
• 正しい手続きを行うことがご自身の家という大切な資産を守る行動につながります。
• 減税申請の期限を忘れてしまった場合でも自治体へ早めに相談することでリカバリーできます。
• 工事の内容や税金の制度で迷ったら、実績のある優良なリフォーム会社へ相談しましょう。