リフォームの贈与税で絶対に損しない！非課税枠とみなし贈与を回避する正しい手順

リフォームの資金援助を受けたり、親名義の実家を自分の資金でリフォームしたりする場合、原則として贈与税がかかります。

ただし、「住宅取得等資金の非課税措置」を活用したり、「借用書」の作成や「持分変更」を行ったりすることで、税金をゼロに抑えることができます。

国が定めた特例枠を正しく申請すれば非課税の対象になります。

法律上の「もらったお金」ではなく「借りたお金」という実態を作れば、そもそも課税の対象から外れます。

実際に親から500万円の資金援助を受けた際、特例を使わずに無申告のままでいると、後から数十万円もの追徴課税というペナルティが発生する危険があります。

ですが、リフォーム会社に依頼して「増改築等工事証明書」を発行してもらい、翌年の3月15日までに確定申告を行えば、税金は1円もかかりません。

実家のリフォームに関わった際、非課税の特例制度を知らずに損をしているケースを数多く見てきました。

贈与税で損をしないためには、資金状況に合わせてどの制度を使うべきか事前にシミュレーションし、正しい手続きを完了させることが不可欠です。

おすすめな人

• 親からリフォームの資金援助を受ける予定がある人
• 親名義の実家を自分の資金で二世帯住宅などにリフォームする人
• 税務署からのお尋ねを避け、合法的に1円でも税金を安く抑えたい人

おすすめしない人

• リフォームの援助額が年間110万円の基礎控除内に収まる人
• 複雑な申告手続きの手間よりも、そのまま税金を払うことを選ぶ人

リフォームの援助額が年間110万円以下に収まるなど、暦年贈与の基礎控除内で完結する方には大掛かりな手続きは不要で、費用対効果が合わない場合もあります。

しかし、親からまとまったリフォーム資金の援助を受ける予定がある人や、実家のリフォームを検討している人は、工事の契約をする前に必ず専門家やリフォーム会社へ相談をして、非課税制度の活用準備を進めてください。

事前の対策が、将来の大きな節税につながります。

この記事を読んでわかること

• リフォーム資金の贈与税を非課税にする特例制度と条件
• 親の家をリフォームした際に発生する「みなし贈与」の危険性
• 税務署に指摘されず贈与税をゼロにする合法的な具体策
• 住宅ローン控除と贈与税非課税を併用する際の注意点
• 状況に合わせて結局どうすれば一番お得かの明確な答え

リフォームの贈与税で絶対に損しない！非課税になる仕組みと基本ルール

リフォームの資金援助には原則として贈与税がかかりますが、国が定める非課税枠を正しく申請すれば税金をゼロにできます。

良質な住宅を増やす目的で「住宅取得等資金の非課税措置」という制度が用意されているからです。

たとえば省エネ性能を高めるリフォームであれば、最大1,000万円まで非課税の対象になります。

私も以前、実家のリフォームで資金援助を受けた際にこの制度を利用し、数十万円もの税金を節約できた経験があります。

損をしないための基本ルールをしっかり押さえて、賢く節税していきましょう。

• リフォーム贈与税の計算と暦年贈与の基本
• 【最大1000万円】非課税措置の適用要件
• 増改築等工事証明書など確定申告の必要書類

リフォーム贈与税の計算と暦年贈与の基本

贈与税は、1月1日から12月31日までの1年間にもらった金額が110万円を超えると発生します。

「暦年贈与」と呼ばれる基礎控除の仕組みがあるため、110万円以下であれば非課税で申告も不要です。

しかし、110万円を超えた金額に対しては所定の税率がかけられ、税務署へ納税しなければなりません。

たとえば親から500万円のリフォーム資金をもらった場合、何の特例も使わないと約50万円の贈与税を支払うことになります。

まずは、ご自身が親からいくら援助を受ける予定なのかを把握し、基礎控除の枠内に収まるかどうかを確認することが大切です。

親からのリフォーム援助額	暦年贈与の基礎控除額	贈与税額の目安
100万円	110万円	0円
300万円	110万円	19万円
500万円	110万円	53万円
1,000万円	110万円	177万円

【最大1000万円】非課税措置の適用要件

親や祖父母からリフォーム資金をもらう場合、「住宅取得等資金の非課税措置」を使えば最大1,000万円まで税金がかかりません。

一定の省エネ基準や耐震基準を満たすリフォームであれば1,000万円、一般住宅でも500万円までが非課税となります。

たとえば、壁に断熱材を入れる工事や、最新の耐震補強を行うことで、非課税の上限額が引き上げられます。

ただし、リフォーム後の床面積が50平方メートル以上であることや、贈与を受ける人の合計所得が2,000万円以下であることなど、細かな条件を満たす必要があります。

リフォームする住宅の種類	非課税限度額	主な適用条件
省エネ・耐震・バリアフリー住宅	最大1,000万円	基準を満たす証明書があること
一般住宅	最大500万円	床面積50平方メートル以上など

増改築等工事証明書など確定申告の必要書類

非課税措置の適用を受けるためには、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに、必ず税務署へ確定申告をしなければなりません。

非課税の枠内に収まっていて税金が0円になる場合でも、申告を忘れてしまうと特例が認められず、後から高額な追徴課税を支払う羽目になります。

申告の際には、リフォーム会社に発行してもらう「増改築等工事証明書」など、複数の書類を揃える必要があります。

リフォームの契約をする前に、施工会社の担当者へ「非課税措置を使いたいので増改築等工事証明書の発行をお願いします」と伝えておくと安心です。

必要な書類の名称	取得先・発行元	提出の目的
贈与税の申告書	税務署	申告内容の記載
増改築等工事証明書	リフォーム会社など	リフォーム工事内容の証明
戸籍謄本	市区町村の役所	親子・祖父母関係の証明

確定申告で用意すべき主な書類

• 贈与税の申告書（第一表など）
• 増改築等工事証明書
• 贈与を受けた人の戸籍謄本
• 源泉徴収票など所得がわかる書類

危険！親の家（実家）のリフォームは贈与税（みなし贈与）の対象

親名義の実家を子ども自身のお金でリフォームすると、親に対して多額の贈与税がかかる危険があります。

建物の価値が上がった分だけ、子どもから親へ資産をプレゼントしたと判定される「みなし贈与」というルールがあるからです。

例えば、親の家に500万円をかけてキッチンやお風呂を綺麗にした場合、親に約53万円の贈与税が請求されるケースがあります。

対策なしでの工事着工は大きな損につながるため、事前に対策を知っておくことが大切です。

• 親の家を子が直すとみなし贈与になる理由
• お尋ねと税務調査！税務署にバレる理由
• 相続時精算課税制度でみなし贈与を防ぐ

親の家を子が直すとみなし贈与になる理由

親の家を子どもがリフォームして「みなし贈与」になる理由は、民法の規定によって工事部分の所有権が建物の持ち主である親に吸収されるためです。

子どもがお金を出したにもかかわらず、リフォームで綺麗になった家の価値はすべて親の持ち物になってしまいます。

結果として、親は子どもからリフォーム代金相当額をもらったのと同じ扱いになり、親に贈与税の支払い義務が発生します。

悪気はなくても法律上は課税の対象になるため注意が必要です。

私も実家の二世帯住宅化を考えた際、みなし贈与の落とし穴を知って本当に焦りました。

子どもが良かれと思って親の家をリフォームしても、税務署からは「親への資金援助」と判定されてしまいます。

みなし贈与として扱われやすい具体的なケース

• 親名義の実家に子どものお金で増築工事をした場合
• 親の家の水回り設備を子どもが全額負担でリフォームした場合
• リフォーム費用を出したのに家の名義変更（持分変更）をしていない場合

みなし贈与になると親御さんに税金の請求がいってしまい、せっかくの親孝行が台無しになってしまいます。

お金を出す前に建物の名義を必ず確認する習慣をつけてください。

お尋ねと税務調査！税務署にバレる理由

リフォームの贈与税を無申告のままにしていると、将来の相続が発生したタイミングでの税務調査で高確率で税務署にバレます。

税務署は親族間の大きなお金の動きを過去数年分にわたって細かくチェックする権限を持っているからです。

例えば、親の口座履歴やリフォーム会社への支払い履歴などから、誰がお金を出したのかを正確に把握しています。

バレないだろうという軽い気持ちでいると、後から本来の税金に加えて無申告加算税などの重いペナルティ（追徴課税）を支払うことになります。

税務署から突然「お尋ね」と呼ばれる書類が届いて、パニックになって相談に来られる方を何人も見てきました。

税務署は独自のネットワークを持っており、お金の流れを隠し通すことはほぼ不可能です。

リフォームの贈与税が税務署にバレる主なタイミング

• 親御さんが亡くなり、相続税の税務調査が入ったとき
• 不動産の登記簿謄本が変更され、法務局から税務署へ情報が渡ったとき
• リフォーム会社へ支払った数百万単位の大きな振り込み履歴が見つかったとき

もし申告漏れを指摘されると、本来の税金にプラスして重い罰金を払うことになり、数十万円単位でお金を損してしまいます。

手続きを面倒に感じる方もいるかと思いますが、少しの工夫で何十万円ものお金を守ることができます。

正しい申告を行うメリットのほうが、はるかに大きいです。

相続時精算課税制度でみなし贈与を防ぐ

みなし贈与による多額の贈与税を防ぐには、「相続時精算課税制度」を利用するのもひとつの有効な手段です。

相続時精算課税制度を使えば、累計2,500万円までの贈与であれば、贈与税をひとまず非課税にできます。

リフォーム時に親へ贈与税がかかるのを防ぎ、将来親が亡くなったときの相続税の計算にまとめて精算することができます。

まとまったリフォーム資金を出しても当面の贈与税をゼロにできるため、手元のお金に余裕を持たせたい方にはありがたい制度です。

相続時精算課税制度は、名前こそ難しく聞こえますが、要するに「税金の支払いを相続のときまで先送りする」という制度です。

私が相談を受けたご家庭でも、相続時精算課税制度を使ってリフォーム時の数百万円の贈与税支払いを回避し、安心して工事をスタートできた方がいらっしゃいました。

通常の暦年贈与と相続時精算課税制度の違いをシンプルに整理しておきます。

制度の名前	非課税になる限度額	こんな状況の人に向いている
暦年贈与	毎年110万円まで	少しずつ時間をかけてお金を渡したい人
相続時精算課税制度	累計2,500万円まで	一度に数百万円のリフォーム費用を出す人

一度、相続時精算課税制度を選ぶと、その後はずっと暦年贈与（毎年の110万円非課税枠）に戻れなくなるという点は注意が必要です。

しかし、親の財産が相続税の基礎控除内に収まるご家庭であれば、将来の相続税もかからないため、費用対効果の良い選択になります。

ご自身の状況に合わせて、一番お得な制度を選んでみてください。

親の家のリフォームで贈与税をゼロにする3つの具体策

親の家をリフォームする際に贈与税を防ぐには、資金を「借りた」ことにするか、建物の名義を変える対策が必要です。

親の資金援助を受けるなら借用書を作り、自分のお金を使うなら持分変更や建物の生前贈与を行うことで、税務署からの指摘を回避できます。

何もしないままリフォームを進めると、後から数百万円の税金が発生し、取り返しがつきません。

そのため、リフォームの契約をする前に必ずご自身の状況に合った対策を実行して、無駄な出費を防いでください。

• 親子間で完璧な借用書を作成し貸し借りにする
• リフォーム費用相当分の共有名義（持分変更）
• 建物の生前贈与と代物弁済による節税の仕組み

親子間で完璧な借用書を作成し貸し借りにする

親からリフォーム資金を援助してもらう場合、完璧な借用書（金銭消費貸借契約書）を作成して「借りたお金」にすることが一番安全です。

税務署は親子間のお金の移動を厳しくチェックしますが、正しい借用書があり、実際に返済している証拠があれば贈与税はかかりません。

たとえば親から500万円を借りて毎月5万円ずつ銀行振込で返済すれば、通帳の履歴が確かな証拠となります。

手渡しでの返済や、お金がある時に返すといった曖昧な約束は税務署にバレる原因になるため、必ず記録を残すルールを守ってください。

借用書に必須の項目	記載する具体例	注意すべきポイント
借りた金額と日付	令和〇年〇月〇日 金500万円	実際に振り込まれた日と合わせる
返済の期間と方法	毎月〇日に5万円を銀行振込	手渡しは絶対に避ける
金利（利息）	年利1.0%など	無利息は贈与とみなされる危険あり

リフォーム費用相当分の共有名義（持分変更）

自分の資金で親の家をリフォームする場合は、出したお金の分だけ建物の名義を自分に変える「持分変更」がおすすめです。

建物の名義を親との共有名義にすれば、自分のお金で自分の持ち物を直したことになるため、みなし贈与にはなりません。

たとえば建物の価値が500万円で、リフォーム代に500万円を出したなら、建物の半分（2分の1）の持分変更の手続きを行います。

法務局での登記手続きに数万円の費用はかかりますが、数十万円の贈与税を払うことに比べれば非常に費用対効果が良いです。

持分変更のメリット	持分変更のデメリット	解決するためのフォロー
みなし贈与を回避できる	登記手続きの手間と費用がかかる	司法書士に依頼すれば丸投げできる
自分が所有者として安心できる	親の同意と協力が必要になる	節税になることを丁寧に説明する
将来の相続手続きが楽になる	不動産取得税がかかる場合がある	贈与税よりはるかに安く済む

建物の生前贈与と代物弁済による節税の仕組み

親の家のリフォーム規模が大きく、家を丸ごとリノベーションするような場合は、建物の生前贈与と代物弁済を組み合わせる方法が有効です。

少し専門用語になりますが、要するに「リフォーム代を立て替える代わりに、家そのものをもらう」という合法的な節税の仕組みです。

この方法なら親にみなし贈与の税金がかからず、子どもは自分名義の家を自由にリフォームできるようになります。

ただし手続きが非常に複雑で個人で行うのは難しいため、必ず事前に税理士へ相談して進めるようにしてください。

手続きのステップ	具体的なアクション	期待できる節税効果
1. 建物の価値を評価	固定資産税評価額などを確認する	計画の基礎データになる
2. 生前贈与の契約	親から子へ建物を譲る契約を結ぶ	みなし贈与の対象から外れる
3. 代物弁済の手続き	リフォーム代を建物の代金に充てる	お金のやり取りなしで名義を変える

【状況別】リフォームの贈与税で一番お得な節税方法はこれ！

リフォームに関する贈与税対策は、資金状況によって選ぶべき正解が変わります。

複数の制度があって迷うかもしれませんが、「親から資金をもらうのか」「親の家を自分で直すのか」で明確に判断できます。

ここではプロの視点で、あなたが迷わず行動できる明確な答えと、住宅ローン控除との併用時の落とし穴を解説します。

リフォームの贈与税で損をしたくない方は、ご自身の状況に当てはめて読み進めてください。

• 親から資金援助を受けるなら非課税特例一択
• 親の家を自分で直すなら持分変更が一番安全
• 住宅ローン控除と贈与税非課税の併用の落とし穴

親から資金援助を受けるなら非課税特例一択

親からお金をもらって自分の家をリフォームする状況なら、「住宅取得等資金の非課税措置」を使うのが一番お得で手堅いルートです。

理由は、最大1,000万円まで贈与税をゼロにできる国のお墨付き制度だからです。

たとえば、親から500万円の援助を受けた場合、複雑な借用書を作らなくても、確定申告でリフォーム会社からもらった「増改築等工事証明書」を提出するだけで非課税になります。

もし特例の要件を満たさないご家庭には向いていませんが、その場合は毎年110万円ずつ援助を受ける「暦年贈与」に切り替えれば問題ありません。

まずは非課税特例が使えるか、リフォーム会社に確認してみましょう。

援助を受ける金額	おすすめの節税ルート	判断の理由
110万円以下	暦年贈与	申告不要で一番手軽だから
110万円超〜1000万円	非課税特例	最も節税効果が高いから
1000万円超	相続時精算課税制度	特例の枠を超えた分もカバーできるから

親の家を自分で直すなら持分変更が一番安全

親名義の実家を自分のお金でリフォームする状況なら、リフォーム代金分の名義を自分に変える「持分変更」が一番安全なルートです。

親の家のまま工事を進めると「みなし贈与」として親に税金がかかってしまいますが、持分変更をして共有名義にすれば、税務署からお尋ねが来るリスクをしっかり防げます。

私も実家を二世帯住宅にリフォームした際、司法書士にお願いして持分変更をしたことで、税務調査を気にせず安心して暮らせています。

登記の手間と費用は数万円ほどかかりますが、後から何十万円もの追徴課税を払うリスクを考えれば、持分変更を選ぶほうが賢い判断です。

持分変更を進めるための具体的なアクション

• リフォームの契約前に、実家の登記簿謄本を確認する
• リフォーム費用と実家の価値の割合を計算する
• 法務局へ行き、持分変更の登記手続きを行う（司法書士への依頼が安心です）

住宅ローン控除と贈与税非課税の併用の落とし穴

リフォーム資金の援助を受けて非課税措置を使いつつ、足りない分を住宅ローンで借りる場合、「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」の計算で損をする落とし穴に注意が必要です。

両方の制度は併用可能ですが、ルール上、住宅ローン控除の対象となる金額から「非課税で贈与を受けた金額」を差し引かなければなりません。

たとえば、1,000万円のリフォーム工事に対して、親から500万円の援助を受け、残りの500万円で住宅ローンを組んだとします。

このとき、ローン控除の恩恵を受けられる枠が減ってしまうケースがあります。

住宅ローン控除の節税効果を最大限に受けたい方は、親からの援助額を少し減らしてローンを多めに組むといった事前のシミュレーションが非常に有効です。

資金の調達方法	併用の可否	注意すべき落とし穴
贈与＋住宅ローン	併用できる	贈与額が多いとローン控除額が減る
借入（借用書）＋住宅ローン	併用できる	親への返済とローン返済で家計の負担増

リフォームに関する贈与税のよくある質問まとめ

リフォームと贈与税に関して、多くの方が共通して抱える疑問について、わかりやすくお答えします。

手続きの申告を忘れた場合のリスクや、非課税制度を利用するための条件など、失敗を防ぐために必ず確認しておきましょう。

疑問をそのままにしておくと、後から無申告加算税などの重いペナルティを受ける可能性があります。

• 親からリフォーム資金を援助してもあったら税金はどうなる？
• 贈与税の申告をしないと税務署にバレる？
• 親名義の実家を自分がリフォーム代を出して直す場合も贈与税がかかるの？
• 非課税になるための条件や、必要な書類（手続き）は何？

親からリフォーム資金を援助してもらったら税金はどうなる？

原則として年間110万円の基礎控除を超えると贈与税がかかります。

しかし、「住宅取得等資金の非課税措置」を使えば最大1,000万円まで税金をゼロにできるため、まずは特例の対象になるか確認してください。

贈与税の申告をしないと税務署にバレる？

将来の相続発生時などに、税務調査（お尋ね）によって親の口座の大きな出金履歴から高確率でバレます。

無申告は重い追徴課税の対象になるため、税金が0円になる場合でも必ず確定申告を行ってください。

親名義の実家を自分がリフォーム代を出して直す場合も贈与税がかかるの？

はい、建物の価値が上がった分だけ「みなし贈与」として親に対して贈与税がかかる危険があります。

回避するためには、借用書の作成やリフォーム費用分の持分変更などの対策が工事前に必要となります。

非課税になるための条件や、必要な書類（手続き）は何？

床面積が50平方メートル以上であることなどの条件があり、リフォーム会社が発行する「増改築等工事証明書」などが必要です。

書類を揃えて、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに確定申告を行います。

リフォームの贈与税対策まとめ

リフォームの贈与税で損をしないためには、ご自身の資金状況に合った対策を工事前に実行することが最も大切です。

税金のルールは複雑で、少しでも申告手順を間違えると数十万円単位の追徴課税が発生する危険があります。

たとえば、親名義の実家を直すなら持分変更、親から資金援助を受けるなら非課税特例や完璧な借用書の作成といった具体的な行動が必要になります。

自分ひとりで抱え込まず、早い段階で専門家を頼るのが一番確かな解決策です。

手続きに不安がある方は、工事の契約を結ぶ前に、まずはリフォーム会社や税理士などのプロへ相談してみてください。

• 親からのリフォーム資金援助には原則として贈与税がかかる
• 最大1,000万円まで非課税にできる「住宅取得等資金の特例」を活用する
• 非課税にするには翌年の3月15日までに必ず確定申告が必要
• 親名義の実家を子の資金でリフォームすると「みなし贈与」の危険がある
• 無申告は将来の税務調査（お尋ね）で親の口座履歴から高確率でバレる
• みなし贈与を回避するには「完璧な借用書」による親からの借入が有効
• もしくはリフォーム費用分だけ家の名義を子に移す「持分変更」を行う
• 住宅ローン控除と非課税特例は併用できるが、控除額が減るケースに注意する
• 非課税特例に必須となる「増改築等工事証明書」は早めにリフォーム会社へ依頼する
• 契約前に「どの制度がお得か」を税理士やプロと一緒にシミュレーションする