訳あり物件の売却は専門の買取業者へ！相場や損をしない業者の選び方

訳あり物件の売却でどうしようかと立ち止まっているなら、迷わず「専門の買取業者」に直接買い取ってもらうのが、安心で安全な手放し方です。

なぜなら、町の不動産屋さんのような「仲介」では、一般の買い手がなかなかつかないからです。

さらに売却後に不具合が見つかって、高額な損害賠償を請求される「契約不適合責任」のリスクもつきまといます。

ですが、訳あり物件を専門とする買取業者なら、リフォームも片付けもせず現状のまま現金化でき、契約不適合責任の免除特約をつけることで売却後のリスクを大幅に軽減できます。

実際に、数年間も誰も住まずに放置されていた空き家や、人が亡くなった事故物件、建て替えができない再建築不可の物件でも、専門業者の買取ノウハウを使えば数日程度で売却が成立します。

解体費用に200万円、境界確定測量に50万円といった高額な費用を自費で支払う前に買取業者へ相談することで、結果的に手元に残るお金が100万円以上多くなるケースも珍しくありません。

誰も住まない建物の固定資産税を払い続けたり、ご近所の目を気にして草むしりに通ったりする毎日は今日で終わりにしましょう。

信頼できる買取業者の選び方を知って、まずは無料査定に出してみることが、訳あり物件の悩みをなくすための第一歩です。

【買取業者での売却をおすすめする人】

• なるべく早く現金化して、精神的な肩の荷を下ろしたい人
• 売った後に損害賠償などのトラブルに巻き込まれたくない人
• 周囲に大きく知られることなく、静かに訳あり物件を手放したい人
• 解体費用や測量費用などを手出しで払いたくない人

【買取業者での売却をおすすめしない人】

• 何年かかってもいいから、市場価格の満額で高く売りたい人
• 立地がとても良くて、普通の不動産屋さんでもすぐ売れそうな物件を持つ人
• 自分自身で建物をリノベーションして活用したい人

訳あり物件の維持や管理に疲れてしまって、「もうとにかく早く手放して安心したい！」という人には、専門の買取業者による査定が向いています。

悩んでいても固定資産税はかかり続けるので、まずは今の状況をプロに見てもらいましょう。

この記事を読んでわかること

• 訳あり物件は「仲介」ではなく「専門の買取業者」を選ぶべき理由
• 解体や測量を「する前」に、そのまま査定に出すべき判断基準
• 悪徳業者を見抜き、手放した後のトラブルを未然に防ぐ方法
• 事故物件や空き家など、状況に合わせた買取業者の正しい選び方
• 売却価格の相場と、最終的に手元に残るお金を増やすコツ

訳あり物件を売却する方法は3つ

訳あり物件を手放す方法は大きく分けて3つあります。

それぞれの売却方法には向き不向きがあるため、まずはご自身の状況と照らし合わせて確認してみてください。

売却方法	向いている人	注意点
専門買取業者に売る	早く・安全に手放したい人	仲介より価格は下がりやすい
仲介で売る	時間をかけて高値を狙いたい人	買主が見つかりにくく、契約不適合責任のリスクもある
隣地所有者や投資家に売る	再建築不可・狭小地・旗竿地などを持つ人	相手探しや価格交渉に手間がかかる

この中で、訳あり物件の売却で最も安心して手放せるのが「専門の買取業者」への売却です。

仲介では買い手がつきにくく、売却後の損害賠償リスクも抱えることになりますが、買取業者なら現状のまま現金化できます。

訳あり物件の売却は専門業者へ！損をしない選び方

訳あり物件の売却を成功させるための答えをお伝えします。

それは、一般的な町の不動産屋さんによる「仲介」ではなく、訳あり物件に特化した「専門の買取業者」に直接買い取ってもらうことです。

理由は明確で、普通の不動産屋さんでは買い手がつきにくい物件でも、専門の買取業者なら現金化でき、契約不適合責任の免除特約によって売却後のリスクを大幅に軽減できるからです。

いつまでも売れない建物の固定資産税を払い続けるのは、とてももったいないです。

具体的にどうして買取業者が安心なのか、この見出しでは以下の3つのポイントについて詳しくお話しします。

• 訳あり物件とは？売却価格が下がる4つの瑕疵
• 仲介ではなく買取業者での売却を選ぶべき理由
• 訳あり物件の買取相場は通常物件の何割減？

訳あり物件とは？売却価格が下がる4つの瑕疵

そもそも訳あり物件とは、建物や土地に何らかの問題（瑕疵：かし）があり、そのままでは買い手がつきにくい不動産のことです。

訳あり物件は大きく分けると「心理的」「物理的」「法的」「環境的」の4種類に分類されます。

まずはご自身の物件がどれに当てはまるのか、以下の表で確認してみてください。

瑕疵（かし）の種類	訳あり物件の具体的な状態
心理的瑕疵	事故物件（孤独死、自殺、他殺、火災など）
物理的瑕疵	雨漏り、シロアリ被害、地中埋設物、老朽化した空き家
法的瑕疵	再建築不可物件、接道義務違反、既存不適格物件
環境的瑕疵	騒音、悪臭、近隣トラブル、反社会的勢力の事務所が近い

たとえば、「親が実家で孤独死してしまった」という場合は、心理的瑕疵と物理的瑕疵（老朽化や臭いなど）の両方を抱えるケースが多いです。

こうした物件は、売却時に買主への「告知義務」があるため、どうしても一般の人からは敬遠されてしまいます。

仲介ではなく買取業者での売却を選ぶべき理由

訳あり物件を売却する際、「仲介」ではなく「買取業者」を選ぶべき大きな理由は、売却後の損害賠償リスクをなくすことができるからです。

仲介で一般の個人に売却した場合、引き渡し後に雨漏りなどが見つかると、売主であるあなたが修理費用を負担する「契約不適合責任」を問われてしまいます。

しかし、専門の買取業者なら、この責任を免除する特約をつけて、現状のまま（現況引き渡し）買い取ってくれます。

ただし、契約不適合責任の免除特約があっても、売主が知っている不具合や事故・権利関係の問題を隠して売却した場合、後からトラブルになる可能性があります。

そのため、事故物件・雨漏り・シロアリ・境界トラブル・共有者との揉め事など、把握している事情は査定時にすべて伝えておくことが大切です。

比較項目	一般の「仲介」で売却	専門の「買取業者」に売却
売却までの期間	半年〜数年（売れないことも多い）	数日〜1ヶ月程度
売却価格	相場に近いが、値下げ要求が多い	相場より下がるが、入金される
契約不適合責任	原則あり（売主が数年間責任を負う）	免除特約により「なし」
引き渡し状態	修繕やリフォーム、片付けが必要な場合も	残置物そのままで「現況引き渡し」が可能

仲介で少しでも高く売りたいというお気持ちは、とてもよくわかります。

しかし、何年も売れ残って固定資産税を払い続けたり、売ったあとに数百万円の賠償金を請求されたりする不安を抱えるくらいなら、買取業者に任せたほうが精神的にもずっとラクになります。

訳あり物件の買取相場は通常物件の何割減？

専門の買取業者に訳あり物件を売却した場合の買取相場は、通常の物件と比べてだいたい1割から5割ほど価格が下がります。

買い取ったあとに、業者が自社でリフォームしたり特殊清掃をしたりするコストが差し引かれるため、満額での売却は難しくなるのが現実です。

• 軽度な物理的瑕疵（古い空き家など）：通常相場の1〜2割減
• 心理的瑕疵（事故物件など）：通常相場の2〜3割減
• 法的瑕疵（再建築不可など）：通常相場の3〜5割減

「そんなに安くなるのはもったいない」と感じるかもしれません。

たしかに売却価格だけを見ると下がってしまいます。

しかし、自分で200万円の解体費用を出したり、家の中の片付けに50万円かけたりしてから仲介で売るよりも、そのままの状態で買取業者に引き取ってもらうほうが、最終的にあなたの手元に残るお金（利益）は多くなるケースがとても多いです。

最初に手出しのお金（初期費用）をゼロにできるのは、買取の大きな魅力です。

訳あり物件の売却前！解体や測量前の判断基準

訳あり物件を少しでも高く売るために、「古い家は解体して更地にしたほうがいいかな？」「土地の境界をはっきりさせる測量が必要かな？」と悩んでいませんか。

お伝えしたいのは、自費で解体や測量をする前に、まずは「そのままの状態」で買取業者の査定に出すのが賢い判断だということです。

なぜなら、何百万円もの高額な費用をかけて更地にしたり測量をしたりしても、かけた費用以上に売却価格が跳ね上がることはほぼないからです。

プロの買取業者にそのまま任せてしまえば、無駄な出費を抑えて、結果的にあなたの手元に残るお金を増やせます。

この見出しでは、事前に知っておくべき3つの判断基準についてお伝えします。

• 解体費用は損？現況引き渡しで売却すべき理由
• 境界確定測量は必要？費用相場と不要になる条件
• 空き家売却の3,000万円特別控除で税金対策

解体費用は損？現況引き渡しで売却すべき理由

訳あり物件に建つ古い空き家などを売却する際、わざわざ解体費用を支払って更地にするのはおすすめしません。

そのままの状態で引き渡す「現況引き渡し」で売却するのが正解です。

一般的な30坪の家でも、解体費用には60万円から240万円ほどかかります。

しかし、200万円かけて家を壊しても、土地の買取相場が200万円高くなるわけではありません。

専門の買取業者は、自社で安く解体できる提携ルートを持っています。まずはご自身でお金を出さずに、建物を残したまま査定に出してみましょう。

境界確定測量は必要？費用相場と不要になる条件

訳あり物件の土地を売るにあたり、隣の土地との境界線をはっきりさせる「境界確定測量」を行うべきか迷うかもしれません。

測量費用の相場は35万円から80万円程度と高額で、期間も数ヶ月かかってしまいます。

ですが、専門の買取業者であれば、登記簿の面積のまま取引をする「公簿売買」という方法で、測量なしで買い取ってくれるケースがよくあります。

高額な測量費用を支払う前に、「測量なしでも買い取ってもらえますか？」と買取業者へ相談することが、手出しの費用をゼロにするコツです。

空き家売却の3,000万円特別控除で税金対策

相続した空き家などの訳あり物件を売却するとき、知っておきたいのが「3,000万円特別控除」という税制優遇です。

これは一定の条件を満たすと、売却で得た利益から最大3,000万円までを差し引くことができ、高額な税金を節約できる制度です。

3,000万円特別控除の主な適用条件
相続の直前まで親などが一人で住んでいた
昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた古い家
相続してから3年後の年末までに売却を完了する
売却価格がトータルで1億円以下である
売却時に耐震リフォームをするか、解体して更地にする

適用には細かい条件がありますが、買取業者の中には税理士と提携して、この特例が使えるように引き渡しのタイミングを調整してくれる会社もあります。

まずはプロに相談して、使える特例はしっかり活用しましょう。

騙されない！訳あり物件売却のためのポイント

訳あり物件を手放すときは、悪徳業者に騙されないための準備をあらかじめ知っておく必要があります。

なぜなら、売主が不動産の知識を持っていないことにつけ込み、相場より極端に安い価格で買い叩いたり、後から不当な費用を請求してきたりする業者が少なからず存在するからです。

しかし、国土交通省のシステムで過去の違反歴を調べたり、契約内容をしっかり確認したりするだけで、こうしたトラブルは未然に防げます。

安全にお取引を終えるための、3つのポイントを具体的にお伝えします。

• 行政処分歴をネガティブ情報等検索システムで確認
• 売却後の損害賠償を防ぐ契約不適合責任の免除
• 複数査定で悪徳業者の買い叩きを未然に防ぐ方法

行政処分歴をネガティブ情報等検索システムで確認

訳あり物件の買取を依頼する業者の候補が見つかったら、必ず国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」で会社名を検索してみてください。

このシステムを使えば、過去に法律違反をして行政処分を受けた悪徳業者かどうかが、スマートフォンから1分ほどでわかります。

もし過去に違反歴があった場合は、どんなに担当者の愛想が良くても契約は見送りましょう。

チェックする項目	確認できる内容と判断基準
業者の正式名称	会社名を入力して過去の違反履歴がないか確認する
行政処分の有無	業務停止や免許取り消しなどの重い処分を受けていないか
処分の内容と年月日	いつ、どのような理由で処分を受けたのか詳細を見る
宅地建物取引業の免許番号	免許の更新回数が多いほど営業歴が長く安心できる目安になる

売却後の損害賠償を防ぐ契約不適合責任の免除

訳あり物件を引き渡したあとに、「見えないところで雨漏りがあったから修理代を払って」と損害賠償を請求される不安をなくすには、免除特約が必須です。

悪意のある業者は、わざとこの「契約不適合責任」を免除する項目を外して、後から売主にお金を請求してくるケースがあります。

契約書にサインをする前に、免除特約がしっかり記載されていることを自分の目で確かめてください。

契約書で確認するポイント	具体的なチェック内容と対策
契約不適合責任の項目	売主の責任が「免責（なし）」になっているか確認する
瑕疵の対象範囲	心理的瑕疵や物理的瑕疵など、すべての問題が免責されるか
担当者への事前確認	「契約不適合責任の免責範囲はどこまでですか」と確認する
特約事項の欄	小さな文字で売主に不利な条件が書かれていないか隅々まで読む

複数査定で悪徳業者の買い叩きを未然に防ぐ方法

訳あり物件の売却でやってはいけない失敗は、1社だけの買取査定額を見てそのまま契約してしまうことです。

1社だけでは、その金額が適正な買取相場なのか、それとも悪徳業者による買い叩きなのか判断のしようがありません。

最低でも3社ほどの買取業者に査定を依頼して金額や対応を比較すれば、「何百万円も損をしてしまった」という事態を避けられます。

複数査定で比較すべき項目	失敗しないための見極め方
買取の査定金額	極端に安すぎないか、逆に高すぎて後から下げる手口ではないか
担当者の対応スピード	連絡は早いか、こちらの悩みや不安に親身に寄り添ってくれるか
買取の条件	契約不適合責任の免除や、不要品の引き取りが含まれているか
専門的なノウハウ	事故物件や空き家など、その物件特有の解決実績が豊富にあるか

状況別！訳あり物件に強い買取業者の選び方

訳あり物件の売却を成功させるには、ご自身の物件が抱える「訳ありの理由」に一番強い、専門の買取業者を選ぶことが大切です。

なぜなら、買取業者によって得意・不得意がはっきりと分かれており、不得意な業者に頼んでしまうと査定額がガクッと下がってしまうからです。

たとえば、事故物件の再生が得意な会社もあれば、複雑な権利関係の法的な解決が得意な会社もあります。

まずは、物件タイプ別にどのような買取業者を選ぶべきか、以下の表で確認してみましょう。

物件タイプ	おすすめの買取業者	選ぶべき理由
事故物件・孤独死	特殊清掃・遺品整理を自社対応できる業者	外注費用がかからず買取価格が高くなる
再建築不可・接道義務違反	リノベーション技術や隣地交渉に強い業者	建物の価値を評価し、活用方法を提案してくれる
共有持分・相続トラブル	弁護士や司法書士と提携している業者	法的なトラブルを避けてスムーズに売却できる
老朽化した空き家	解体・リフォームを自社で対応できる業者	売主の費用負担なしで現況引き渡しが可能
シロアリ・雨漏り	建物の瑕疵に詳しいリフォーム会社系の業者	修繕費用を的確に見積もり適正価格で買取してくれる

あなたの訳あり物件の状況に合わせて、どのような強みを持つ業者を選ぶべきか、3つの見極め方をお伝えします。

• 事故物件や心理的瑕疵に特化した業者の見極め方
• 再建築不可など法的瑕疵を適正評価する業者
• 共有持分やトラブルをスムーズに解決する業者

事故物件や心理的瑕疵に特化した業者の見極め方

孤独死や火災などが起きた訳あり物件は、「自社で特殊清掃やお祓いの実績がある業者」を選ぶのがおすすめです。

理由は、こうした現場のノウハウを持たない業者だと、すべて外注することになり、その外注費用がマイナスされて買取価格が大幅に下がってしまうからです。

遺品整理から清掃、リフォームまでワンストップで自社対応できる業者なら、他社より数十万円も高く買い取ってくれるケースがよくあります。

チェックするポイント	選ぶべき安心な業者の特徴	避けたほうがいい業者の特徴
特殊清掃の対応力	自社スタッフや専属の提携業者がいる	すべて外部の業者に丸投げしている
供養やお祓いの手配	提携する寺院や神主さんがいて任せられる	売主側に手配や費用負担を求めてくる
過去の買取実績	深刻な事故物件でも再生して販売している	軽度の瑕疵（孤独死など）しか実績がない

再建築不可など法的瑕疵を適正評価する業者

今の法律では建て替えができない再建築不可などの訳あり物件は、「リノベーション技術」や「隣地交渉のノウハウ」を持つ業者を選ぶべきです。

なぜなら、一般の不動産屋さんは「古すぎるから建物の価値はゼロ」と評価しがちですが、専門業者は建物の骨組みを活かして新築そっくりに再生できるからです。

建物の価値をゼロにせず、隣の土地の買い取り交渉なども視野に入れて、しっかり値段をつけてくれる業者を探しましょう。

チェックするポイント	選ぶべき安心な業者の特徴	避けたほうがいい業者の特徴
建物の評価基準	古くても骨組みや基礎の価値を評価してくれる	「古いから建物の価値は0円」と最初から断言する
隣地との交渉力	隣の土地の買い取りや境界交渉も得意としている	権利関係の複雑な交渉は嫌がったり避けたりする
建物の再生ノウハウ	フルリノベーションで物件を蘇らせる技術がある	買い取った後、ただそのままの状態で転売しようとする

共有持分やトラブルをスムーズに解決する業者

親族間で揉めている共有持分などの訳あり物件は、「弁護士や司法書士などの士業と強力に提携している業者」を選んでください。

理由は、法律の専門知識がない業者に頼むと、他の親族を怒らせてしまい、トラブルがさらに泥沼化する危険があるからです。

共有持分のみであれば、他の共有者全員の同意がなくても売却できる可能性があります。

ただし、売却後に共有者との関係が悪化したり、専門的な交渉が必要になったりすることもあるため、弁護士や司法書士と連携している買取業者に相談すると安心です。

チェックするポイント	選ぶべき安心な業者の特徴	避けたほうがいい業者の特徴
士業との提携	弁護士や司法書士と連携して法的に解決できる	法律の知識が浅く、担当者の勘や経験だけで動いている
プライバシーへの配慮	共有者への配慮をしながら適切に対応してくれる	「他の親族にも売るよう説得しましょう」と口出しする
買取のスピード	複雑な権利関係でも、スピーディーに即金買取してくれる	解決まで何ヶ月もかかり、結果的に長期間放置される

訳あり物件の売却に関するよくある質問まとめ

訳あり物件の売却に向けて、多くの方が抱えるよくある疑問とその答えをまとめました。

不安や疑問を残したままでは、どう行動していいか正しい判断ができず、解決が遅れてしまいます。

実際に「本当に売れるの？」「相場はどうなるの？」といった疑問を事前に解消しておけば、自信を持って専門業者へ相談できるようになります。

ご自身の状況と照らし合わせながら、ぜひ判断の参考にしてみてください。

ここでは以下の5つの質問にお答えします。

• 訳あり物件は本当に売れるのか？断られないか？
• 事故物件や空き家の売却相場はどのくらい下がる？
• 告知義務はどこまで、いつまで伝えるべきか？
• 解体や測量は売却前に自費でやったほうがいい？
• 悪徳業者に騙されたり買い叩かれないためには？

Q：訳あり物件は本当に売れるのか？断られないか？

専門の買取業者であれば、一般的な不動産屋さんでは扱いにくい物件でも買い取ってもらえる可能性が高いです。

一般的な不動産屋さんでは買い手がつきにくい物件でも、自社で再生するノウハウを持っているため、現状のままでスピーディーに買い取ってもらえます。

Q：事故物件や空き家の売却相場はどのくらい下がる？

通常の物件相場と比べて、およそ1割から5割ほど価格が下がります。

ただし、ご自身で数百万円の解体費用やリフォーム費用を負担せずにそのまま手放せるため、最終的に手元に残るお金は多くなる傾向にあります。

Q：告知義務はどこまで、いつまで伝えるべきか？

売却時の告知義務は「何年経てば必ず不要」と一律に判断できるものではありません。

国土交通省のガイドラインでは、人の死に関する告知の考え方が示されていますが、売買では事件性・特殊清掃の有無・周辺への影響・買主の判断に与える影響などによって扱いが変わります。

自己判断で隠すと売却後のトラブルにつながるため、過去の事故・孤独死・火災・近隣トラブルなどは、査定時に買取業者へ正直に伝えましょう。

Q：解体や測量は売却前に自費でやったほうがいい？

売却前にご自身で解体や測量を行う必要はありません。

高額な費用をかけても売却価格に上乗せされることはほぼないため、手出しの費用をゼロにするためにも、まずはそのままの状態で買取業者へ査定に出しましょう。

Q：悪徳業者に騙されたり買い叩かれないためには？

国土交通省のネガティブ情報等検索システムで行政処分歴を確認し、複数社に査定を依頼して比較することが有効です。

また、契約不適合責任の免除特約が契約書にあるかを必ず自分の目で確認してください。

地域別！訳あり物件の買取業者を探す

訳あり物件の売却は、お住まいの地域に対応している買取業者を選ぶことが大切です。

地域ごとの買取業者の選び方や相場について詳しく知りたい方は、以下の都道府県別の記事も参考にしてください。

※地域別記事は順次公開予定です。

訳あり物件の売却、安心して手放すために

訳あり物件を手放すための安心できる答えは、専門の買取業者へ直接売却することです。

理由は、一般の不動産屋さんでは売れ残るリスクが高い物件でも、専門の買取業者なら自費で解体費用や測量費用をかけることなく、現状のまま手放せるからです。

実際に何年も売れなかった事故物件や古い空き家であっても、プロのノウハウを使えば数日で現金化でき、売却後のトラブルも免除特約で防ぐことができます。

ひとりで悩んで無駄な固定資産税を払い続ける前に、まずは専門の買取業者へ相談することが問題解決への第一歩となります。

ここまでの重要な判断基準をリストでまとめました。

• 訳あり物件の売却は「仲介」ではなく「専門の買取業者」を選ぶ
• 事故物件や空き家でも、清掃や解体をせず現状のまま（現況引き渡し）で買取可能
• 売却相場は下がるが、解体費用などの手出しがない分、最終的な利益は残りやすい
• 高額な解体工事や境界確定測量は、自費で実施する前に必ず買取業者へ相談する
• 相続した空き家を売却する際は、3,000万円特別控除の対象になるか確認する
• 売却後の損害賠償を防ぐため、契約不適合責任の免除特約を契約書に必ずつける
• 悪徳業者を避けるため、国土交通省のネガティブ情報等検索システムを活用する
• 心理的瑕疵や物理的瑕疵など、物件が抱える問題の解決を得意とする業者を見極める
• 買い叩きを防ぐため、必ず複数社に無料査定を依頼して金額や担当者の対応を比較する
• 悩んでいる間も固定資産税はかかるため、まずは無料査定に出して適正な相場を知る

訳あり物件の維持管理の苦労や、「売れずにずっと残ってしまったらどうしよう」という不安から解放されるためには、プロに査定を依頼して「いくらで買い取ってもらえるのか」という事実を知ることが解決策です。

まずは、複数の専門業者に無料査定を申し込んでみてください。

提示された査定金額や担当者の親身な対応をじっくり比較して、あなたが心から安心してお任せできる買取業者を見つけましょう。