仲介手数料無料で不動産売却！直接買取の仕組みと注意点

不動産売却で仲介手数料を無料にする方法には、売主の手数料を無料にする仲介サービスと、不動産会社へ直接売る「直接買取」があります。直接買取で手数料がかからないのは、仲介会社が間に入らないためです。

ただし、仲介手数料がゼロでも、売却価格が下がれば手元に残る金額まで増えるとは限りません。売却後の税金や登記費用なども別に考える必要があります。

この記事では、家や土地を売りたい方に向けて、無料になる仕組み、直接買取のメリットと注意点、見積もりの比べ方を解説します。「費用を抑えたい」と「納得できる条件で手放したい」を両立するために、まずは無料の中身を整理しましょう。

※記事内の変動しやすい情報は、2026年10月28日時点で確認しています。

仲介手数料無料で売却できる主な仕組みは2つある

まず押さえたいのは、「仲介を利用して手数料を無料にする」のか、「仲介を利用しない」のかという違いです。同じ無料でも、不動産会社の役割と売却の進め方が変わります。

広告に「買取」「無料」と書かれているだけでは、取引全体の費用は判断できません。相談した会社が自ら買うのか、別の会社を紹介するのかを最初に聞くと、話が整理しやすくなります。

売主の仲介手数料を無料にする仲介サービス

仲介は、不動産会社が売主に代わって販売活動を行い、買主との成約を支援する方法です。売主の手数料を無料とし、取引相手側から受け取る報酬などで運営するサービスもあります。

実際に、パートナーズ不動産は、売主の手数料を無料にする場合は買主側から仲介手数料を受領すると説明しています。無料で売る方法が直接買取に限られるわけではありません。

ただし、無料になる条件は会社やプランによって異なります。他社が買主を紹介した場合の料金、対象地域・物件、別途費用、販売方法まで確認して比較しましょう。

出典：パートナーズ不動産「物件を売りたい」

直接買取は仲介がないため手数料が発生しない

直接買取では、不動産会社そのものが買主になります。売主と買取会社が直接売買契約を結ぶため、間に立って成約を取り次ぐ仲介会社がありません。

この場合の仲介手数料ゼロは、特別に値引きしてもらうというより、仲介に対する報酬が発生しない仕組みです。東急リバブルの公式FAQでも、同社が直接買い取る場合は仲介手数料が不要と説明されています。

一方、A社に仲介を依頼し、A社が紹介した買取会社B社へ売る取引は別です。買主が不動産会社でも、A社の仲介があれば、その報酬が発生する場合があります。

出典：東急リバブル「仲介手数料に関するFAQ」

売却方法	不動産会社の役割	売主の仲介手数料
無料の仲介サービス	買主を探し、成約を支援する	無料条件を満たす場合に0円
仲介を挟まない直接買取	自ら買主になる	仲介がないため不要
仲介経由で買取会社へ売却	別の買取会社との取引を仲介する	媒介契約で合意した報酬が発生する場合がある

見積もりを取るときは「御社が売買契約の買主ですか。それとも別会社への仲介ですか」と聞いてください。会社名が似ているグループ会社同士でも、契約の当事者と費用の支払先を別々に確かめることが大切です。

無料になる金額はどのくらい？仲介手数料の上限と例外

手数料無料の効果を知るには、比較する仲介プランで実際にいくら払うのかを確認します。法律に基づいて定められているのは報酬の上限額であり、必ず払う定価ではありません。

「通常ならこの金額」と表示されていても、実際の報酬は上限の範囲内で合意します。無料・割引プランを比べるときも、上限額だけではなく、見積書と媒介契約書に記載される金額を基準にしましょう。

400万円超では「価格×3％＋6万円」が原則の速算式

売買価格が400万円を超える場合、原則の上限額は「（売買価格×3％＋6万円）×1.1」で計算できます。消費税率10％の課税事業者を前提とし、計算の基礎となる売買価格に建物の消費税が含まれる場合は、その税額を除きます。

売買価格	原則の仲介手数料上限（税込）
1,000万円	39万6,000円
2,000万円	72万6,000円
3,000万円	105万6,000円
5,000万円	171万6,000円

たとえば3,000万円なら、（3,000万円×3％＋6万円）×1.1＝105万6,000円です。同じ3,000万円で売れ、ほかの条件も同じなら、この報酬が無料になる分だけ負担は減ります。

ただし、400万円以下の原則計算は別です。200万円以下の部分は5％、200万円超400万円以下の部分は4％、400万円超の部分は3％を適用して合計し、消費税を加えます。すべての価格帯へ「3％＋6万円」を当てはめてはいけません。

800万円以下の物件には税込33万円までの特例がある

2024年7月1日からは、価格800万円以下の宅地・建物を対象とする「低廉な空家等」の仲介で、媒介に要する費用を勘案し、原則の上限を超えて税込33万円まで受領できる特例があります。

名称に「空家」とありますが、国土交通省は使用の状態を問わないとしています。したがって、空き家だけの制度と理解するのは正確ではありません。

33万円が自動的に請求されるわけでも、必ず支払う額でもありません。適用の有無と報酬額について、仲介を依頼する段階で説明を受け、事前に合意してください。直接買取で仲介がない場合に、この特例だけを理由として仲介手数料が発生するわけではありません。

出典：国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」

直接買取のメリットと、仲介のほうが向くケース

直接買取は、売却価格だけでなく、期限・内覧対応・物件の状態を含めて判断する方法です。買主募集を省けることに価値を感じる方には候補になりますが、手数料無料だけを理由に決めると、価格面で後悔する可能性があります。

買主を探す期間と内覧対応の負担を抑えやすい

仲介では、売り出してから購入希望者を探し、内覧や条件交渉を進めます。直接買取なら相手が買取会社に決まっているため、不特定の希望者を募集する段階を省けます。

遠方の実家を売りたい、仕事の都合で何度も内覧に立ち会えない、引き渡しの期限から逆算したいといった場合は、この違いが判断材料になります。

ただし、「募集が不要」と「即日入金」は同じではありません。現地調査、権利関係の確認、契約、決済の準備は必要です。希望日を伝えるときは、契約できる日ではなく、残代金が入金される決済日まで合意できるかを確かめましょう。

古い家や空き家も、現状での売却を相談できる

物件の修繕や片付けに費用をかける前に、現状のまま買い取れるかを相談する余地があります。再販などを見込む会社が、修繕・解体・残置物処分を織り込んだ条件で検討する場合があるためです。

一方で、どんな物件でも買い取れるわけではありません。立地、再建築の可否、道路との関係、建物の状態、権利関係などにより、対応可否や価格は変わります。

「残置物があっても相談可能」という案内も、処分費が完全に無料という意味とは限りません。売主が処分して渡す案と、残したまま渡す案について、価格と追加負担をセットで出してもらうと比較しやすくなります。

価格重視で時間をかけられるなら仲介も比較する

買取会社は、取得後に必要な工事費、保有中の費用、再販にかかる費用や事業上の利益・リスクを見込んで価格を検討します。そのため、直接買取は市場で買主を探す仲介より、提示価格が低くなることがあります。

参考：不動産流通推進センター「宅建業者による買取・転売の相談事例」。個別事例の価格割合を一般的な相場として使うものではありません。

ただし、差が何割になるかは物件と条件次第です。「買取は一律で相場の何割」と決めつけず、同じ物件について実際の提案を比べてください。仲介の高い査定額も、その金額で売れるという保証ではありません。

重視すること	比較したい選択肢	見極める条件
価格を追求したい	仲介・売主無料の仲介	成約見込みの根拠、販売方法、待てる期間
期限と手間を重視したい	直接買取	入金日、引き渡し条件、価格差の許容範囲
修繕や処分が負担	現状での直接買取も比較	残置物・解体・測量の負担、最終的な受取額

比較の出発点は「できるだけ高く」だけでなく、「いつまでに」「最低いくら必要か」「何を自分で対応できるか」です。この3点を先に決めると、条件の違う提案にも振り回されにくくなります。

仲介手数料無料でも損をしないための手取り比較

売却価格から手数料だけを引いた金額と、最終的な手取りは別物です。まず同条件の価格比較を行い、その後に個別の費用、ローン返済、税金を加えて整理しましょう。

仲介の査定は売れる見込みの価格、買取の提示は会社が買うための条件付きの価格です。数字の性質が違うので、査定書の金額だけを横並びにして結論を出さないことも大切です。

3,000万円の仲介と2,800万円の直接買取を比べる例

以下は考え方を示すための仮定であり、相場や査定結果ではありません。仲介で3,000万円、直接買取で2,800万円の売買が成立し、仲介では上限の手数料を支払うものとします。

比較項目	仲介	直接買取
売却価格	3,000万円	2,800万円
仲介手数料（税込）	105万6,000円	0円
価格から仲介手数料だけを引いた額	2,894万4,000円	2,800万円

この条件では、仲介のほうが94万4,000円多く残ります。手数料105万6,000円を節約できても、売却価格が200万円下がるためです。

逆に、直接買取の価格が2,900万円で、ほかの費用や条件が同じなら、仲介の2,894万4,000円より5万6,000円多くなります。つまり、無料か有料かではなく、価格差と費用差の両方で結果が変わります。

この表には、税金・ローン残債・登記・片付けなどを含めていません。仲介側で値下げが必要になった場合や、買取側が残置物処分を引き受ける場合も結果は変わるため、表の金額をそのまま最終手取りと考えないでください。

税金・登記・片付けなど、残る費用を分けて確認する

項目	売主が確認する内容
印紙税	紙の売買契約書を作成する場合の税額と負担
登記関係	抵当権抹消、必要な住所・氏名変更や相続登記、司法書士報酬
ローン関係	決済日に必要な返済額、一括返済の手数料
測量・解体・残置物処分	実施の要否、負担者、売買価格に織り込み済みか
引越し・引き渡しまでの維持費	引越し代、管理費等の支払い・精算
売却益に対する税金	取得費、譲渡費用、所有期間、特別控除の適用可否

紙の不動産売買契約書の印紙税は、契約金額によって変わります。たとえば1,000万円超5,000万円以下の契約書は、2027年3月31日までに作成されるものについて、軽減税額が1通につき1万円です。

出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

登記や工事の費用は物件ごとに違うため、一律の総額では示せません。ただし、何にいくらかかるかを整理することはできます。「売主負担」「買取会社負担」「価格に反映済み」の3つに分けた見積書を依頼しましょう。

特に、買取価格から解体費が差し引かれているのに、同じ解体費を別途支払う前提で比較すると二重計上になります。反対に、見積もりから外れた項目をゼロとして扱えば、手取りを多く見積もってしまいます。

ローン返済後の手元資金と、税務上の利益を混同しない

資金計画では、売却代金や精算金から売却に伴う支出とローン返済額を差し引き、さらに後日納める税金を見込んで、使える金額を考えます。税金の支払い前に、受け取った代金をすべて使わないようにしましょう。

一方、税務上の譲渡所得は、原則として売却収入から取得費と譲渡費用を引いて計算します。住宅ローンの残債を返した金額が、そのまま税金計算上の経費になるわけではありません。

建物の取得費には減価償却の調整があり、仲介手数料などは譲渡費用に含まれます。特別控除の適用で課税対象が変わる場合もあるため、過去の売買契約書や領収書を集めたうえで、個別の税額は税務署や税理士に確認してください。

出典：国税庁「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」

契約前に確認したい5つの注意点

無料という条件だけで契約を急ぐ必要はありません。後から変えにくいのは、価格、費用負担、引き渡し、売却後の責任、解除の条件です。口頭で聞いた説明と契約書が一致しているか、次の順で確認しましょう。

無料の対象と別名の費用を明細で確認する

仲介サービスなら、どの条件で無料になり、どの条件で有料へ変わるのかを確かめます。直接買取なら、仲介手数料以外に事務手数料・調査費などの名目で請求がないか、最終見積もりを確認します。

名目が違うだけで、自由に追加報酬を請求できるわけではありません。仲介では、通常の業務費用と、売主が特別に依頼した広告等の費用を区別する必要があります。説明のつかない請求は、業務内容と根拠を質問してください。

出典：不動産流通推進センター「広告料金・特別の費用の範囲」

高い査定額より「確定する条件」を見る

現地確認前の概算価格と、調査後の正式な買取条件は区別しましょう。再調査で変更される可能性、提示の有効期限、費用の未確定項目を聞くと、単に高いだけの見積もりを見分けやすくなります。

仲介では、査定価格の根拠に加え、どの価格で売り出し、反響がなければいつ見直すのかを確認します。買取では、どの調査が終われば価格と入金日を固められるのかを確認します。

比較する会社には、雨漏りや境界の問題など、同じ情報を伝えてください。片方にだけ不具合を知らせていない見積もりは、同じ条件の比較になりません。

現状渡しでも、残置物や境界の扱いは書面にする

「現状のままでよい」という言葉だけでは、家具・家電、庭の物置、敷地内のごみなどをどこまで残せるかは分かりません。撤去する物と引き継いでもらう物を具体的に区分します。

測量や境界確認、建物の解体が必要な場合も、誰が実施し、誰が払うのかを確かめましょう。自分で先に工事を発注する前に、未実施の状態で売る条件と比較すれば、不要な出費を避けやすくなります。

契約不適合責任は「買取なら自動で免責」ではない

引き渡した不動産が契約内容に適合していない場合に問題になるのが、契約不適合責任です。直接買取でも当然になくなるわけではなく、契約の内容や免責特約の範囲を確認する必要があります。

また、免責の特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れないと民法第572条に定められています。雨漏り、シロアリ、越境、事故など、把握している事情は書面に残して伝えましょう。

分からないことまで推測して断定する必要はありません。「不明」「未調査」と、分かっている事実を分けて説明します。告知事項を正確に共有したうえで、引き受けてもらえる条件を交渉することが重要です。

出典：東京都「不動産取引の手引き：引渡し後に不具合・欠陥が…」

契約後のキャンセルを前提に署名しない

個人が不動産会社へ自宅を売る契約では、一般にクーリング・オフは使えません。「とりあえず契約して、後で考える」という進め方は避けましょう。

契約後の解除については、手付金、解除期限、違約金、特約などが関係します。査定の依頼と売買契約への署名は別の段階です。説明が分からないまま、その場で署名・押印する必要はありません。

断っても勧誘が続く、今日中の契約を強く求められるなどの場合は、いったん話を止めてください。消費者ホットライン188や、契約内容に応じて弁護士などへの相談が選択肢になります。

出典：国民生活センター「自宅を売却する契約は慎重に」

直接買取を依頼してから売却するまでの流れ

最初から1社に決めるのではなく、必要な条件を整理し、同じ情報で提案を集め、正式な契約内容を比較する順番がおすすめです。査定額が出た時点では、売却の義務や契約の成立と混同しないようにしましょう。

1. 売却の期限、最低限必要な手元資金、片付け・修繕にかけられる負担を整理する
2. 物件情報を用意し、複数社へ同じ条件で相談する
3. 現地調査を受け、正式な価格・諸費用・引き渡し条件をそろえる
4. 売買契約書と特約を確認し、納得できた場合に契約する
5. ローン返済・登記・引き渡しの準備を進め、決済で残代金を受け取る

査定前に準備する情報と資料

相談時は、所在地、土地・建物の面積、築年、現在の利用状況、所有者、ローンの有無、把握している不具合をまとめます。写真や間取り図があれば、現地確認前の説明にも役立ちます。

手元にある登記事項証明書、取得時の売買契約書、測量図、固定資産税の納税通知書なども整理しておきましょう。最初の相談からすべてを新たに取り寄せる必要があるとは限らないため、不足資料の取得は依頼先と調整します。

所有者が亡くなっている、共有者がいる、登記の住所が古いなどの事情があれば、早めに伝えてください。売買の条件が合っても、権利関係の整理が決済までに終わらなければ、希望日程に影響します。

比較時にそのまま使える質問

• 買主は御社ですか。ほかに仲介会社は入りますか
• この価格は現地調査後の正式提示ですか。変更される条件は何ですか
• 売主が支払う費用を、税込みの一覧で出してもらえますか
• 家具や残置物、測量、解体は誰の負担ですか
• 残代金の入金日と、退去・引き渡しの日を調整できますか
• 契約不適合責任の免責範囲と、契約解除の条件はどこに記載されていますか

比較表には、金額だけでなく「未確定」もそのまま書き込みます。安く見える提案でも、費用や条件が未確定なら、確定した提案と同じ重みで判断しないことが大切です。

仲介手数料無料の不動産売却に関するよくある質問

ここでは、相談や契約の直前に迷いやすい点を整理します。物件ごとに結論が変わる場合は、何が判断の分かれ目になるかも確認してください。

Q1．仲介手数料無料は違法ではありませんか？

無料であること自体が違法なのではありません。仲介報酬には上限があり、その範囲内で合意します。ただし、無料表示と実際の請求が違う場合は、適用条件や費用の根拠を確認する必要があります。

Q2．「無料査定」なら売却時の手数料も無料ですか？

いいえ。無料査定は価格を調べる段階の料金を示すもので、成約時の仲介手数料とは別です。査定後に仲介を依頼するのか、直接買い取ってもらうのかを分けて確認してください。

Q3．直接買取の相談をしたら、必ず売らなければいけませんか？

相談・査定の依頼と売買契約は別です。提示条件に納得できなければ、契約を結ばず見送る判断ができます。ただし、別途有料の調査等を依頼する場合は、その費用条件を先に確認しましょう。

Q4．住宅ローンが残っていても相談できますか？

相談はできます。通常は決済に合わせた返済と抵当権抹消の段取りが必要です。売却代金などで完済できるかを確認し、不足が見込まれる場合は、契約前に金融機関へ相談してください。

Q5．住んでいる家でも直接買取を検討できますか？

検討できます。ただし、居住したまま査定を受けられることと、売却後も住み続けられることは別です。引越し日と引き渡し日、代金の受取日が無理なくつながる条件で交渉しましょう。

Q6．相続した空き家を先に片付けたほうがよいですか？

必ずしも先に片付ける必要はありません。まず残置物を含む現状での提案を受け、自分で処分する場合の費用と比べる方法があります。貴重品や必要書類、引き渡さない物は先に分けておきましょう。

Q7．事故物件や再建築が難しい物件も売れますか？

取扱経験のある会社が検討する場合はありますが、すべての物件が売れる保証はありません。事情を隠さず伝え、売却可能性と具体的な条件を確認してください。一般の物件と同じ査定条件になるとも限りません。

Q8．買取保証付き仲介なら、最初から手数料は無料ですか？

そうとは限りません。一定期間は仲介で販売し、売れなければ取り決めた条件で買い取る仕組みでは、仲介で成約した場合と買取へ移行した場合で費用が変わることがあります。両方の報酬と保証条件を確認してください。

Q9．すでに仲介を依頼していても買取に切り替えられますか？

まず既存の媒介契約と販売状況を確認してください。契約の種類、紹介済みの相手との関係、解約条件などで対応が変わります。紹介された相手と直接契約すれば必ず報酬を回避できる、とは考えないでください。

Q10．仲介手数料無料の会社はサービスが悪いのでしょうか？

料金だけでは判断できません。仲介なら販売活動の範囲と報告方法、直接買取なら価格の説明と契約条件の明確さを見ます。無料だから安心、有料だから高品質と決めつけず、質問に具体的に答えてくれるかを比較しましょう。

まとめ｜仲介手数料無料は「手取りと条件」で判断しよう

仲介手数料を抑えることは大切ですが、目的は手数料をゼロにすることではなく、納得できる条件で不動産を手放すことです。最後に、判断に必要なポイントを確認しましょう。

• 売主の仲介手数料が無料になる仲介サービスもあり、直接買取だけが無料の方法ではない
• 直接買取は仲介会社が間に入らないため、仲介手数料が発生しない
• 別会社が買取業者との取引を仲介する場合は、報酬が発生することがある
• 仲介報酬は法律上の上限と実際の合意額を分け、800万円以下の特例も確認する
• 直接買取の価格は、仲介で売れる見込みの価格より低くなる場合がある
• 手数料だけを差し引いた比較と、ローン返済・税金等を含む資金計画を分ける
• 残置物処分・測量・解体は、必要性と負担者を契約前に書面で決める
• 買取でも契約不適合責任が自動でなくなるわけではなく、把握している事情は告げる
• 査定の依頼と売買契約を区別し、解除条件を理解してから署名する
• 複数の提案を同じ情報・同じ引き渡し条件で比較し、期限と手取りの優先順位で選ぶ

まずは売却の期限と必要な手元資金を整理し、仲介と直接買取の両方で条件を出してもらいましょう。費用の内訳が分かり、価格差と手間の違いにも納得できてから契約へ進むことが、後悔を減らす近道です。