空き家を賃貸にするには？貸せる条件・費用・管理の進め方

空き家を賃貸にするには、地域の借り手の需要と家賃、建物の安全・設備、所有者の意向を確かめ、初期費用と管理を含む収支を作ってから募集へ進みます。家が残っているだけで、すぐ貸せるとは限りません。

リフォームを先に契約すると、家賃に見合わない工事になる場合があります。この記事では、貸せるかの判断から、必要な工事、契約条件、入居後の管理までを順に整理します。

情報の最終確認日：2026年10月25日。

空き家を貸せるかは需要・建物状態・権利関係で判断する

賃貸に向くかを決める最初の材料は、地域でその家を借りたい人がいるかです。周辺の募集家賃だけでなく、似た家がどのような条件で借りられているか、募集期間はどの程度かを、戸建て賃貸を扱う会社へ確認します。

そのうえで、安全に使える建物か、設備に不具合がないか、貸す判断をできる所有者がそろっているかを整理しましょう。需要があっても、権利や建物の問題を解決するまで募集を待つ場合があります。

想定する借り手と賃料の根拠を確かめる

家族向けの戸建てなら、間取りだけでなく、通勤・通学、買い物、駐車場、生活設備も判断材料になります。物件をきれいにすれば、立地条件をすべて補えるわけではありません。

会社へは「この家なら誰が借りると考えるか」「比較した事例はどこが似ているか」「その家賃で決まらない場合はどうするか」を聞きます。根拠が曖昧な高い家賃を前提に、工事予算を決めないことが大切です。

家の状態と所有者の意向を確認する

雨漏り、床や建具の不具合、給排水、電気、給湯などの状態を調べます。修繕の履歴や、長く使っていない設備があれば会社へ伝えてください。危険箇所は自分で試さず、必要な専門点検へつなぎます。

土地と建物の名義、共有者、相続の段階、借入れの条件も確認します。貸すことの合意や必要な手続きが不明なまま、募集会社や工事会社と契約を進めないようにしましょう。

改修前に初期費用と年間収支を試算する

賃貸の判断は「家賃が入るか」だけでなく、工事費を含めて続けられるかで行います。初期費用、通常の年間支出、空室や退去時の支出に分けると、どこに資金が必要か分かりやすくなります。

見積もり前の収支は確定値ではありません。費用が分からないところは未確定として残し、調査後に更新します。すべての年を満室、修繕なしと仮定した表だけで判断しないでください。

段階	主な支出	見積もりで確かめること
貸し始める前	点検、必要修繕、清掃、募集準備	工事の範囲と、貸すために必要な理由
入居中	税、保険、管理、設備修繕	毎月の負担と、故障時に別途かかる額
空室・退去時	募集、清掃、修繕、維持管理	再募集までの期間と所有者の負担
契約終了後	自己利用の改修、売却準備等	家をどう使うかに応じた費用

家賃から必要な支出を差し引く

収支は、予定家賃から管理料だけを引けばよいわけではありません。税や保険、点検、修繕、募集の費用、空室中の管理などを含めます。借入れを使う場合は、返済後の資金が足りるかも別に確認します。

計算方法の仮定例として、月6万円で年10か月入居するなら、年間家賃は60万円です。固定資産税・保険・管理等の年間支出を仮に25万円と置けば、差引きは35万円になります。借入返済、臨時の大型修繕、所得税・住民税等を差し引く前の比較用の額で、相場や実績、税務上の所得を示す数字ではありません。

この例で初期工事300万円を35万円だけで回収すると単純計算で約8.6年です。将来の家賃や修繕、税、売却価値の変化を含む投資判断ではありません。工事のために資金を出す前に、条件が悪くなった場合も試算します。

仮定した年間入居月数	家賃収入	年25万円を差し引いた額
9か月	540,000円	290,000円
10か月	600,000円	350,000円
12か月	720,000円	470,000円

比較のため支出25万円を固定した仮定表です。実際には空室中の管理、再募集、退去後工事等で支出も変わります。初期工事費の回収年数だけでなく、修繕が増えた年や入居しない月に支払える資金を確認しましょう。

必要工事と家賃へ反映しにくい工事を分ける

安全や基本設備の問題を解消する工事と、見た目の好みを変える工事を分けます。どの工事が借り手の条件に関係し、何をすると募集の見込みが変わるのか、会社へ説明してもらいましょう。

設備のグレードを上げても、その分の家賃を得られるとは限りません。地域の需要と関係の薄い高額な改修を避け、必要な工事から優先順位を付けることが大切です。

将来自分が使う予定を契約設計へ反映する

家族が戻って住む可能性があるなら、募集前にその予定を伝えます。所有者の希望だけで、入居者との契約をいつでも終了できるわけではありません。家を残す理由と、貸し続けられる期間を整理してください。

主な契約方式には普通建物賃貸借と定期建物賃貸借があり、更新や終了の扱いが異なります。どちらが合うかは、貸す期間だけでなく、借り手の需要や必要な手続きを含めて検討します。

普通借家と定期借家を区別する

国土交通省は、定期建物賃貸借を、定めた期間の満了で更新なく終了する制度として案内しています。一方、普通借家では、貸主からの更新拒絶などに正当事由が問題となります。

定期借家では、契約書とは別に、更新がなく期間満了で終了することを契約前に説明する必要があります。仲介会社が行う重要事項説明だけで、この事前説明を済ませたことにはなりません。国土交通省の標準契約書の案内は、2022年5月18日施行の改正により契約や事前説明事項の提供を電子化できるようになったことも案内しています。紙か電子かだけで判断せず、必要な方法と同意を取扱会社へ確認しましょう。

国土交通省のQ&Aによれば、契約期間が1年以上の定期借家は、満了の1年前から6か月前までに終了通知が必要です。通知が遅れた場合は、その通知から6か月が経過するまで終了を借主へ主張できません。契約期間が1年未満の扱いとは異なるため、通知日と担当者を管理予定へ入れます。

比較すること	普通建物賃貸借	定期建物賃貸借
更新・終了	貸主の更新拒絶等には正当事由が関係	有効な契約は期間満了で更新なく終了
将来の自己利用	貸主の希望だけですぐ戻れるとは限らない	期間と事前説明、必要な終了通知を守って計画
満了後の継続	更新の条件を確認	双方が合意する再契約は可能

募集条件を将来の使い方とそろえる

短期間だけ貸したい場合、長期居住を求める借り手とは条件が合わないことがあります。期間を短くすれば所有者に都合がよくても、家賃や募集の見込みへ影響する可能性を考えましょう。

ペット、楽器、庭の使用、残す設備や家財も募集前に整理します。退去時にトラブルにならないよう、何を貸すのか、どの状態で引き渡すのかを写真と書面に残します。

管理会社は日常対応と修繕の役割まで比べる

仲介会社が入居者を募集することと、管理会社が入居後の対応をすることは別です。同じ会社へ頼む場合も、契約の範囲と料金を分けて確認しましょう。

遠方の所有者は、設備故障や近隣からの連絡に誰が対応するかを特に明確にします。家賃の入金管理だけを委託しても、現地の緊急対応が含まれるとは限りません。

入居中の修繕と連絡ルールを決める

不具合の受付、現地確認、見積もり、修繕の承認、支払いまでの流れを決めます。所有者が連絡を受けられないときに、どの範囲まで対応できるかも確認してください。

東京都の修繕・原状回復の解説では、民法606条に基づき、貸主が使用・収益に必要な修繕を行う義務と、借主の責めに帰すべき原因で必要になった場合の例外を示しています。個別の負担は不具合の原因や契約も関係します。古い家だからすべて借主負担にできると決めず、特約の内容と有効性を取扱会社や専門家へ確かめます。

庭木・敷地・共用設備の管理を曖昧にしない

戸建てには、庭木、排水、浄化槽など建物内以外の管理がある場合があります。何を所有者と入居者が担当するか、点検や作業を誰へ依頼するかを決めておきましょう。

家賃が安い代わりに幅広い作業を借主へ任せる案でも、双方が理解していることが必要です。募集時の説明と契約、実際の設備状態に食い違いがないようにします。

募集から入居までに確認すること

まず需要と賃料の見込み、必要な修繕、権利や契約の条件を整理し、その後に募集と引渡しを進めます。会社から提示された手順で、費用が発生する時点と、途中で見送れる範囲も聞いておきましょう。

• 現状資料を基に賃料と募集条件を相談する
• 必要な調査と工事の範囲を確定する
• 仲介・管理の契約と募集費用を確認する
• 募集条件を整え、申込みと入居審査へ進む
• 契約内容を説明し、状態を記録して引き渡す

国交省は空き家バンク等を使って売る・貸す制度も案内しています。所在地の制度と民間の仲介を比較し、利用条件に合う窓口を選べます。

貸すか売るか自体を迷う場合は、両方の見込みを同じ物件条件で聞きます。複数の解決策を比較する候補として、タウンライフ空き家解決の仕組みと注意点も参考にしてください。診断や相談は、賃貸契約や工事契約そのものではありません。

賃貸募集の前に契約内容と建物の記録をそろえる

募集が決まったら、入居者へ伝える条件と、実際に引き渡す状態をそろえます。所有者の記憶、募集広告、契約書で説明が違うと、入居後の対応が難しくなります。

入居中に設備や家財の状態を確かめるのは、空室のときと同じようにはできません。貸す前に確認できることを記録し、契約と管理の担当へ引き継ぎましょう。

設備と残す品を一覧にする

給湯、空調、照明、調理設備、物置など、建物に付いている物を確認します。使えることを確認した日、不具合の有無、修理した履歴があれば記録します。

家財を残す場合は、所有者の荷物を置いたままにするのか、借主が使える物として貸すのかを分けます。故障した場合の修理や撤去、退去時の扱いが不明なまま「使ってよい」と伝えないようにしましょう。

入居者が自分の設備へ入れ替えたい場合も、工事の承認方法と元の設備の保管・処分を決めます。入居後の個別相談が増えそうな部分は、募集時点で条件を明確にすると運営しやすくなります。

入居前後の状態は写真と書面で共有する

壁や床、建具、水回り、庭や塀などの状態を残します。既存の傷や不具合を、入居後に初めて発生したものと混同しないための記録です。撮影日と場所が分かるように整理します。

国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでは、通常の使用による損耗や経年変化の修繕費は賃料に含まれるという考え方を示しています。借りた時点の状態へ何でも戻す意味ではなく、借主の故意・過失等による損耗と分けます。個別の特約や入退去時の状態も確認し、古くなった部分の全額を当然に借主へ請求しないようにしましょう。

写真を撮ればすべての争いを防げるわけではありませんが、双方が状態を理解する材料になります。口頭の説明で済ませず、募集・契約・引渡しの担当間で同じ資料を持つことが大切です。

使用ルールは暮らしに影響するものを具体化する

庭木の手入れ、駐車場所、物置の使用、ペット等は、後から認識の差が出やすい項目です。地域のごみ出しや自治会等の案内も、分かる範囲で事前に伝えます。

借主へ求める仕事や負担は、一方的に広げないようにします。法令上・契約上の扱いを確認し、説明して合意する必要があります。不明な点は取扱会社へ聞き、勝手な特約で問題を解決しようとしないでください。

入居後に起きることも年間計画へ入れる

賃貸は入居者が決まった時点で終わりではありません。家賃の入金、設備の故障、契約の更新や終了、退去と再募集まで、継続的な対応が必要です。

管理料へ含まれる仕事と、別途費用や所有者の判断が必要な仕事を分けます。家賃収入が予定どおりでも、所有者の対応時間が想定を超えるなら、管理方法を見直す材料になります。

場面	決めておくこと
設備の故障	受付窓口、緊急対応、見積もりと承認
入金の遅れ	状況確認と連絡の担当、記録の共有
台風や災害後	被害確認、安全確保、保険への連絡
借主の退去	日程、状態確認、費用精算、鍵
再募集	修繕範囲、募集条件、空室中の管理

修繕の連絡は原因と必要な対応を分けて考える

不具合が起きたときは、安全に使えるかの判断と、費用を誰が負担するかを分けます。費用の話し合いが終わるまで危険な状態を放置することがないよう、管理会社と連絡手順を決めておきます。

国交省の賃貸住宅標準契約書の案内は、契約を整理する参考になります。標準契約書はモデルであり、使うこと自体が一律に義務付けられた書式ではありません。個別契約の条項を読んでください。

所有者が修繕へ立ち会えない場合は、写真、見積もり、完了報告をどう確認するかも決めます。毎回担当が変わっても履歴が追えるよう、設備の記録を同じ場所へ保管しましょう。

空室になったときの選択肢を残す

退去後に同じ条件で貸すか、家族が使うか、売るかを再検討できます。ただし、次の用途へ切り替える工事や費用が必要な場合があり、入居者がいる状態からすぐ変更できると考えないようにします。

再募集では、前回の募集家賃をそのまま前提にせず、状態と地域の需要を更新します。設備の傷み、入居希望者からの質問、空室期間を記録していれば、改修や条件変更の判断に役立ちます。

貸すかどうかを決める前に不動産会社へ聞くこと

家賃の回答をもらった後は、貸すために必要な条件を具体化します。高い賃料の案内よりも、その家賃で募集する根拠と、条件が合わない場合の対応が分かることが重要です。

募集条件と必要な工事を対応させる

「この工事が必要」と言われたら、どの借り手の希望や、どの不具合への対応なのかを聞きます。安全のための工事、募集上の改善、所有者の好みによる変更を分けておけば、予算を見直しやすくなります。

借り手の候補が限定される設備や間取りへ変える場合は、対象となる需要の根拠を確かめます。特殊な仕様で高い家賃を想定する案では、入居者が入れ替わった後にも需要があるかが問題になります。

見積もりへ含まれる作業が募集上必要な範囲と一致するかを読みます。施工会社と管理会社が別なら、完成してから認識の差が分からないよう、工事前に仕様を共有してください。

空室が続いたときに変える条件を決める

募集開始時に、問い合わせや内見の状況をどう報告するか、どの時点で価格や条件を見直すかを相談します。期間だけで機械的に家賃を下げるのではなく、利用希望者の反応と、近隣の募集条件を確認します。

反応があっても契約へ進まない場合は、設備、入居日、家財、契約期間など、どの条件が障害かを調べます。値下げで解決する問題と、説明や設備の対応が必要な問題を分けましょう。

募集を止める場合も、広告の取扱い、鍵、管理、すでに発生した費用を整理します。所有者が保有を続ける間は、空室中の管理を誰がするかを決めておきます。

利益と資金の残り方を混同しない

家賃が入っても、大きな工事や返済がある月は手元資金が減ります。税務上の所得計算と、実際の資金繰りも同じではありません。申告や経費の判断は必要に応じて税務の担当へ確認してください。

計画表では、毎月の入金と支払い、年払い、工事の支払いを分けます。税や保険を払う月に不足しないか、設備が故障したときの予算を残せるかを確かめましょう。

家賃を生活費に使う前提なら、予定どおり入らない期間も考えます。賃貸が家族の負担軽減につながるかは、売上だけでなく管理や資金の余裕まで含めて判断します。

担当会社が変わる場合の資料を残す

設備履歴、契約、入居前の写真、修繕、問い合わせの記録がそろっていれば、管理の引継ぎに役立ちます。担当者の記憶だけへ頼らず、必要な資料の受取りと保管方法を確認します。

家族が所有者に代わって窓口をする場合も、どこまで判断を任せるかを共有します。大きな工事や契約条件の変更は、権限が不明な人が承認しないようにしましょう。

募集前に所有者が持っておく資料

名義や権限の資料、工事の最終見積もり、設備一覧、入居前の写真、仲介・管理の契約をまとめます。家賃提案は回答日を残し、募集まで期間が空いたら需要と必要工事を更新します。借入先と保険会社には賃貸利用の予定を伝え、現在の契約で対応できるか確かめましょう。

家賃の送金日、差し引く費用の明細、管理報告の時期も確認します。家族や会社の担当者が変わっても同じ条件を引き継げるよう、契約と修繕の履歴をまとめて保管してください。

よくある質問

個人で所有する空き家も貸せますか

個人が貸主になることはできます。ただし、名義や借入条件、建物の状態、貸す用途を確認する必要があります。契約、入居審査、管理まで自己判断で進めるのが難しい場合は、地域の取扱会社へ相談しましょう。

家財を置いたまま貸せますか

借り手と募集条件によります。残す品を設備・貸与品等としてどう扱うか、故障や撤去の負担を整理します。個人情報のある物や貴重品は残さず、何を引き渡すかを一覧と写真に残してください。

将来戻りたくなったらすぐ住めますか

すぐ戻れるとは限りません。募集前に将来利用を伝え、契約方式、期間、終了や再契約の手続きを決めます。入居後に所有者の予定が変わった場合も、契約と法令に沿った対応が必要です。

まとめ｜貸す前に需要・収支・契約・管理をそろえる

• 改修を契約する前に借り手と家賃の根拠を聞く
• 安全性・設備・名義や貸す権限を確認する
• 初期費用と毎年の経費を分けて試算する
• 空室や退去後修繕を含めて資金を準備する
• 将来自分で使う予定を契約設計へ伝える
• 普通借家と定期借家の終了条件を区別する
• 管理会社へ頼む作業と別途料金を明確にする
• 契約前後の状態を記録して引き渡す