長期優良住宅・200年住宅のメリット・デメリットと
失敗しないためのポイント
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長期優良住宅・200年住宅のメリット・デメリットと失敗しないためのポイント

長期優良・200年住宅をお考えの皆さんへ、長期優良・200年住宅をつくる際のメリット・デメリットと失敗しないためのポイントをお伝えします。動画とマンガを見て、お住まいの地域や長期優良・200年住宅をつくる工務店を見つけて下さい。工務店の情報を見る、無料の資料お取り寄せ・お問い合わせは最下部の地域選択から。

長期優良住宅とは「いい家をつくって、手入れをして長く使いましょう」という考え方です。

平成21年6月4日に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が施行されました。一定基準をクリアした長期優良住宅は、所管行政庁(都道府県知事又は市町村長)が認定して税制面での優遇などを受けられます。(下記参照ください)

「造っては壊す」というフロー型社会から「いいものをつくって、きちんと手入れして、長く大切に使う」というストック型社会への転換を実現するためには、住宅の長寿命化を推進することが欠かせません。 戦後間もないころの住宅不足の解消(とにかく造る)→量の確保から質の向上へ と住宅の政策が変わり、今回の法律によって長期にわたって使える高品質な住宅を造っていくという目標が示されたのです。


長期優良住宅の9つの認定のうち、木造一戸建ての場合は以下の7つになります

1.構造躯体の耐久性(数世代にわたり構造躯体が使用できること)
…木造住宅の場合、
①耐久性のある木材(ヒノキやヒバなどJAS耐久性区分D1)か防蟻(シロアリを防ぐ)防腐(鎖を防ぐ)処理された木材を外壁に面する構造材(地面からの高さが1m以内)と土台に使用すること。

②浴室及び脱衣室に防水上必要な措置を講じる(いわゆるユニットバスはOK)
③基礎はベタ基礎で地面からの高さが40㎝以上、適切な換気もしくは適切な基礎断熱構造が取れること。
④小屋裏(屋根裏)に適切な換気が取れていること などがあります。


2.構造躯体の耐震性(極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること)
…具体的には次のいずれかに適合しなければなりません
①住宅品格法に定める免震構造であること
②層間変形角がそれぞれ1/100以下であること。※地震で揺れたときに建物が斜めになり過ぎない、ということです。
③住宅性能表示基準で耐震等級2以上であること。※数百年に一度発生する地震力(東京においては震度5強)の1.25倍の力に対して倒壊・崩壊しない程度の強さ。建築基準法レベルの1.25倍の建物強さ。


3.維持管理・更新の容易性(構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について維持管理(清掃・点検・補修・更新)を容易に行なうために必要な措置が講じられていること。
…具体的には
①躯体(構造)を傷めないで補修・点検・清掃・リフォーム工事を行なうための対策がされていること。
例)配管が貫通部を除き、コンクリートに埋め込まれていないこと。適切な点検等のための開口や掃除口が設けられていること。

4.省エネルギー性(必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること。次世代エネルギー基準と同等の性能を有していること。)
具体的には…日本を寒暖の差によって5つの地域に分けて、それぞれの地域で断熱性の高い住宅を造るために断熱材やサッシなどを指定しています。例えば北海道(Ⅰ地域)の場合、千葉県(Ⅳ地域)に比べて約1.5倍の断熱能力が必要となります。

例)千葉県(Ⅳ地域)で在来工法かつ充填断熱工法(いわゆる内断熱。壁の中に断熱材を入れる工法)の場合
①断熱材(グラスウール16k品と仮定)の必要な厚さ
・屋根 21㎝ ・天井18㎝ ・壁10㎝ ・床15㎝
②窓
・ペアサッシ(一枚ガラスのサッシが二重になっているもの)もしくはペアガラスサッシ(二枚ガラスのサッシで空気層が6㎜)
※実際にはこのほかに日射侵入率などの計算が必要になります。


5.居住環境(良好な景観の形成その他地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること。)
具体的には…地区計画、景観計画、条例による街並み等の計画、建築協定、景観協定等の区域内に建築する場合には、これらの内容と調和を図る必要があります。
※上記の計画区域内や協定区域内では通常の地域よりも街並みの美観やよりよい住環境を確保するために通常の地域よりも建物の大きさや高さ、配置などを厳しく制限しています。

6.住戸面積(良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。)
…具体的には戸建て住宅の場合は75㎡(23坪弱)以上必要です。また、1階の面積は40㎡(階段部分除く)以上。ただ、地域性などの事情によっては55㎡(約16.6坪)を下限として認める場合があります。


7.維持保全計画(建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること。)
…具体的には
・維持保全計画に記載すべき項目については
①構造耐力上主要な部分
②雨水の浸入を防止する部分
③給水・排水の設備
について点検の時期・内容を定めること。
・少なくとも10年ごとに点検を実施すること。


【長期優良住宅の建物以外のメリット】
①ローン減税…控除対象限度額が一般住宅に比べ1,000万円多い。控除額では100万円多い。
②投資型減税…標準的な性能強化費用相当額(上限500万円)の10%相当額を、その年の所得税額から控除。
③登記関連…保存登記:一般の住宅に比べ0.05%安い 移転登記:一般のものより0.1%安い。
④不動産取得税…一般の住宅に比べ控除額が100万円多い。
⑤固定資産税…一般の住宅に比べ1/2軽減期間が2年間長い。(3年→5年)
⑥全期間固定金利の返済年数が35年から50年に延長可能。(フラット35→フラット50)
⑦フラット35Sにおいて20年間金利が0.3%安い。


【長期優良住宅のデメリット】
①建築費が高くなる。…国土交通省の試算によれば木造住宅の場合で33,000円/㎡(坪あたり約11万円)ほどの単価UPの可能性がある。例えば、35坪の家だとしたら総額で385万円!高くなってしまうわけです。仮に普通の家が坪55万円の家だとしたら35坪で1925万円ですが、長期優良住宅の仕様で建てるとしたら2310万円になってしまうのです。
②別途手数料がかかる。…申請書類作成費用として15万円~30万円の費用が余計にかかります。
③工期が長くなる。…長期優良住宅の申請から許可が下りるまで2週間~1か月程度余計にかかる場合が多いようです。また、慣れていない建築会社ですと単純に工事自体手間取るかもしれません。


【メリットでもありデメリットでもあること】
①予測ではありますが、家の資産価値が高まり長持ちすることによって固定資産税が落ちにくくなるかも知れません。つまり、今までは売却しようと思ったら築20年で家の価値はほぼ0円だと同時に固定資産税も0円に近付くのですが、ひょっとすると築20年でも家の価値が新築時の半額程度に抑えられると同時に固定資産税も半額程度までにしか落ちないかもしれません。
②保守点検費用の負担…これは点検をする建築会社によって金額設定がバラバラなので目安が取れませんが、定期点検が義務化されていますので安心であるとともに費用もかかります。


【中小規模の工務店で長期優良住宅を建てることのメリット】
…年間50棟以下の施工実績の建築会社の場合、建築会社側に100万円の補助金がおりますので、その分安くしてくれる可能性が高いでしょう。また、先導事業に認定された商品であれば200万円の補助金がおりますので、その分安くしてくれる可能性が高いでしょう。ただし、どちらの補助金も年間の数が決まっているので、良く建築会社に確認することが大切です





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