訳あり物件・共有持分の買取業者おすすめ5選｜同意なしで売れる？相場と注意点も解説

「普通の不動産屋さんに断られてしまった…」「共有者と揉めていて、もう関わりたくない…」「ボロボロの事故物件だから、タダ同然と言われた…」

もしあなたが今、こういった「訳あり不動産」の処分で頭を抱えているなら、この記事がきっと解決の糸口になります。

先にお伝えしておきますね。

訳あり物件や共有持分は、一般的な不動産会社では売却が難航しやすい傾向があります。

でも、「訳あり物件専門」の買取業者に依頼すれば、数日で現金化できる可能性がぐっと高まります。

ただ、一つだけ守ってほしいことがあります。

それは、1社だけで決めないこと。

訳あり物件の世界には「定価」がありません。

まったく同じ物件でも、A社は100万円、B社は300万円なんていう査定額の差が、ふつうに出てきます。

面倒だからと1社で決めてしまうのは、数百万円単位で損をしてしまう可能性があります。

私自身、相見積もりの大切さを何度も痛感してきました。

この記事では、業界の裏側を見てきた筆者が、「買い叩きをしない優良業者」と「トラブル解決に強い専門業者」を厳選し、ランキング形式で5社ご紹介します。

「ラクウル」などの大手から、特定のトラブルに強い専門業者まで。

あなたの物件を「お荷物」から「現金」に変えるための情報を、ここでまるっとお伝えしますね。

訳あり物件・共有持分の買取業者おすすめ5社を徹底比較

細かい解説に入る前に、まずは全体像をつかんでおきましょう。

今回ご紹介する5社を、得意な物件・全国対応・士業連携・査定スピード・向いている人で並べてみました。あなたの物件タイプに近いところから見ていくと、選びやすいと思います。

今回は、訳あり物件への対応範囲、共有持分への強さ、全国対応、士業連携、査定スピード、口コミ・実績の見えやすさを基準に5社を選びました。

業者名	得意な物件	全国対応	士業連携	査定スピード	向いている人
ラクウル	訳あり全般・共有持分	◯	◯	最短即日	どこに頼むか迷っている人
訳あり物件買取PRO（AlbaLink）	再建築不可・空き家・共有持分	◯	◯	最短12時間	とにかく高く売りたい人
共有持分支援協会	共有持分・相続不動産	◯	◯（弁護士・司法書士）	最短即日	共有持分の扱いを相談したい人
成仏不動産	事故物件・心理的瑕疵	◯	◯	最短即日	孤独死・事件のあった物件を持つ人
ワケガイ	共有持分・権利トラブル	◯	◯（弁護士連携）	最短1日	親族や共有者と揉めている人

表を見てもらうとわかる通り、業者ごとに「強い分野」がはっきり分かれています。

だからこそ、物件タイプに合った2〜3社へまとめて査定を出すのが、いちばん損をしない進め方なんですね。

この5社を選んだ基準

「なぜこの5社なの？」と気になりますよね。

広告だからおすすめ、ではありません。私自身が業者を見比べるときに大事にしている、次の7つの基準でしぼり込みました。

• 対応できる訳あり物件の幅: 再建築不可・事故物件・空き家・底地など、断られやすい物件にも対応できるか。
• 共有持分への強さ: 持分だけの買取や、共有者との関係に配慮した進め方ができるか。
• 全国対応: 都市部だけでなく、地方の物件も買い取ってもらえるか。
• 士業との連携: 弁護士・司法書士と組み、権利関係を法的に整理できるか。
• 査定スピード: 概算でも早く金額を出してもらえるか。
• 口コミ・買取実績: 実際に売った人の声や、買取件数の裏付けがあるか。
• 契約不適合責任の扱い: 売却後の不具合について、免責にしてくれるか。

この7つを満たしていて、なおかつ「特定の分野で抜きん出た強み」を持っているのが、今回の5社です。

だからこそ、全部に同じ査定を出すのではなく、あなたの物件に合った業者を選んで競わせるのが効いてきます。

なぜ「訳あり物件・共有持分」は普通の不動産屋で売れないのか？

• 仲介業者が嫌がる「3つのリスク」
• 解決策は「訳あり物件専門」の買取業者への売却
• 業者選びで「天国と地獄」が分かれます

「近所の不動産屋さんに相談したけど、半年経っても売れない…」「『この物件は扱いづらい』と断られた…」

これは、あなたの物件が悪いわけではありません。

相談する相手を間違えているだけなんです。

仲介業者が嫌がる「3つのリスク」

私たちが街で見かける一般的な不動産屋さん（仲介業者）は、訳あり物件や共有持分を嫌う傾向があります。

理由はシンプルで、手間がかかる割に儲からず、リスクだけが高いからなんですね。

• 融資が通らない（買い手がつきにくい） 再建築不可や共有持分には、基本的に銀行の住宅ローンが使えません。つまり現金一括で買える人しかターゲットにならず、一般の個人客にはなかなか売れないのです。
• 契約不適合責任（売却後のトラブル） 売却後に「雨漏りがあった」「シロアリがいた」となれば、売主であるあなたや仲介業者が責任を負わされることがあります。古い物件ほど、このリスクは大きくなります。
• 権利関係の泥沼化 共有者との交渉や遺産分割協議など、通常の宅建業法の範囲を超えたトラブルに巻き込まれるのを恐れます。

つまり、普通のルート（仲介）で売ろうとすること自体が、魚屋さんで野菜を買おうとしているようなもので、なかなかうまくいかないわけです。

解決策は「訳あり物件専門」の買取業者への売却

そこで選びたいのが、今回ご紹介する「専門の買取業者」です。

彼らは「転売のプロ」であり、ビジネスモデルが根本から違います。

• 現状渡しOK: ゴミ屋敷でも、雨漏りしていても、そのままの状態で買い取ってくれます（リフォーム不要）。
• 責任免除: 買った後に不具合が見つかっても、あなたに修理費や賠償金を請求することはありません（契約不適合責任の免責）。
• 数日で現金化: 業者が直接の買い手になるため、買い手探しの時間がかかりません。

業者選びで「天国と地獄」が分かれます

専門業者なら「どこでもいい」わけではありません。

業者によって「欲しい物件」と「出せる金額」がまったく違うからです。

だからこそ、以下の「精鋭5社」を比べてみる必要があるんです。

【迷ったらまずココ】総合力No.1の「ラクウル」

もしあなたが「どの業者に相談すればいいかわからない」「騙されたくない」と思っているなら、まず「ラクウル」を最初の1社に選んでみてください。

というのも、ラクウルは「訳あり物件の総合病院」のような存在だからです。

事故物件、再建築不可、ゴミ屋敷、共有持分、底地……。

どんなに条件が悪い物件でも、門前払いせずにしっかり査定してくれます。

• AI × プロの目利き: 独自のAI査定システムを活用しているため、概算価格が出るまでのスピードがとにかく早いです。
• 契約不適合責任が免責: ここが大きなメリットです。売却後に雨漏りやシロアリが見つかっても、あなたが責任を負う必要はありません。
• 全国対応: 都市部だけでなく、地方の物件でも対応してくれます。

「まずはここの査定額を基準（ベース）にする」という意味でも、依頼リストに入れておきたい業者です。

→ ラクウルのリアルな口コミ・評判をチェックする

査定額を競わせよう！合わせて依頼したい実力派4社

• 【知名度No.1】訳あり物件買取PRO（AlbaLink）
• 【共有持分の相談窓口】共有持分支援協会
• 【事故物件のプロ】成仏不動産
• 【共有持分のスペシャリスト】ワケガイ

ラクウルで「基準価格」を知ったら、次は「それより高く買ってくれる業者」を探す番です。

以下の4社は、それぞれ「特定の分野」で際立った強みを持っています。

あなたの物件の特徴に合わせて、追加で査定を依頼してみてください。

【知名度No.1】訳あり物件買取PRO（AlbaLink）

「アルバリンク」という名前を、YouTubeやニュースで見かけたことがある方も多いと思います。

上場企業関連の運営で、その資金力と販売網は業界トップクラスです。

• なぜ高く売れる？: 買い取った物件を自社でリフォームして再生するノウハウが豊富なため、他社より強気な価格を出しやすいんです。
• 交渉のコツ: ラクウルの査定額が出たら、アルバリンクに「他社では〇〇円でした」と伝えてみてください。対抗して査定額を上げてくれる可能性が高いです。

→ 訳あり物件買取PROの悪評・トラブルの有無を見る

【共有持分の相談窓口】共有持分支援協会

「いきなり買取業者に連絡するのは不安」「まずは誰かに話を聞いてほしい」……。

そんな共有持分の悩みには、共有持分支援協会の無料相談が心強い味方になります。

• 共有持分の専門サポート: 持分の売却や共有者とのトラブルなど、共有名義ならではの悩みにしぼって相談に乗ってくれます。
• 士業ネットワーク: 弁護士・司法書士などと連携しているため、権利関係が複雑なケースでも、法的な整理から進められます。

共有持分支援協会の評判・口コミ（相談だけでも大丈夫？）

【事故物件のプロ】成仏不動産

その名の通り、「事故物件」を専門に扱うユニークな業者です。

孤独死、自殺、事件など、心理的瑕疵（かし）がある物件なら、まずここに相談したいところです。

• 正しい評価: 一般の業者は事故物件というだけで「価値ゼロ」と見なしがちですが、成仏不動産は「特殊清掃」や「供養」のノウハウがあるため、適正な価格をつけてくれます。
• そのまま売却OK: 遺品整理や清掃が終わっていなくても、そのままの状態で買い取ってくれます。

→ 成仏不動産のリアルな口コミ（事故物件の買取実績は？）

【共有持分のスペシャリスト】ワケガイ

もしあなたの悩みが「物件のボロさ」ではなく、「親族や共有者との人間関係」なら、ワケガイが心強い味方になります。

• 弁護士連携: 複雑な権利関係の整理を得意としており、弁護士と連携してトラブルを解決してくれます。
• 誰にもバレずに売却: 他の共有者と顔を合わせることなく、あなたの持分だけを買い取ってくれます。「兄弟と絶縁状態」「連絡を取りたくない」というケースでも問題ありません。

→ ワケガイの評判・口コミ（他共有者とのトラブル報告は？）

訳あり物件・共有持分の買取相場はいくら？

「うちの物件、いくらで売れるんだろう？」やっぱりここが一番気になりますよね。

訳あり物件は定価がないぶん、ざっくりした目安を知っておくだけで、買い叩きを避けやすくなります。物件タイプ別の相場感をまとめました。

• 共有持分の買取相場
• 再建築不可物件の買取相場
• 事故物件・孤独死物件の買取相場
• 空き家・ゴミ屋敷・残置物あり物件の買取相場

物件タイプ	買取相場の目安
共有持分	市場価格×持分割合の3〜6割（買取だと1/3〜1/2程度まで下がることも）
再建築不可	通常物件の5〜7割前後
事故物件・孤独死	内容・立地・告知事項により相場から1〜5割ほど減
空き家・残置物あり	土地値ベース。解体費・処分費が差し引かれやすい

共有持分の買取相場

共有持分の買取価格は、ざっくり共有不動産全体の市場価格 × あなたの持分割合の3〜6割が一つの目安です。

さらに買取業者へ直接売る場合は、市場価格×持分割合の1/3〜1/2程度まで下がることもあります。

たとえば市場価格3,000万円の家を、兄弟で1/2ずつ共有しているとします。持分の理論値は1,500万円ですが、買取だと500〜900万円前後に落ち着くイメージです。

なぜ下がるかというと、買い取った業者は他の共有者と交渉したり、最終的に持分を再販したりと、手間とリスクを抱えるからなんですね。

再建築不可物件の買取相場

再建築不可物件は、建て替えができないぶん、どうしても買い手が限られます。

相場としては通常の物件の5〜7割前後が目安です。ただし接道の状況や、隣地を買い足せる余地があるかどうかで、価格はけっこう動きます。

事故物件・孤独死物件の買取相場

事故物件は、亡くなった原因・発見までの時間・立地・告知事項の重さで、価格が大きく変わります。

一般的には相場から1〜5割ほど下がることが多いですが、立地が良ければ思ったより値がつくことも。逆に、告知が重いケースほど下がりやすい傾向があります。

空き家・ゴミ屋敷・残置物あり物件の買取相場

空き家やゴミ屋敷、残置物が残ったままの物件は、解体費や残置物の処分費を差し引かれやすいのが特徴です。

築年数が古いほど建物の価値はほぼ見込めず、土地値からマイナス査定になることもあります。とはいえ、片付けずにそのまま売れるのは大きな安心材料です。

共有持分は他の共有者の同意なしで売却できる？

共有持分でいちばん多い質問が「他の人の同意がないと売れないの？」というもの。

ここはしっかり整理しておきましょう。

• 自分の持分だけなら売却できる
• 不動産全体を売るには共有者全員の同意が必要
• 売却後にトラブルになりやすいケース

自分の持分だけなら売却できる

民法上、自分の共有持分だけなら、他の共有者の同意なしで売却できます。

あなたが持っているのは、あくまで「あなたの権利」です。それをどう処分するかはあなたの自由、という考え方なんですね。

根拠になるのが民法です。各共有者は自分の持分を自由に処分できると定められていて（民法第206条・第249条の考え方）、持分の譲渡そのものに他の共有者の同意は要りません。

兄弟と連絡が取れない、反対されている、そんな状況でも、持分の売却自体は進められます。

不動産全体を売るには共有者全員の同意が必要

一方で、共有不動産そのもの（全体）を売るには、共有者全員の同意が必要です。

一人でも反対すれば、家まるごとの売却はできません。これは、共有物の処分には共有者全員の同意が必要とされているためです（民法第251条）。

だからこそ、全体売却で揉めてしまったときの出口として、「自分の持分だけを売る」という選択肢が生きてくるわけです。

売却後にトラブルになりやすいケース

持分の売却自体は自由ですが、売ったあとに他の共有者と買主（業者）の間で交渉が始まるため、親族間に気まずさが残ることはあります。

トラブルを避けたいなら、弁護士と連携している業者を選ぶと安心です。

事前に他の共有者へ買い取りを打診する方法もあるので、関係性に応じて選んでみてください。

訳あり物件買取業者の選び方

では、たくさんある買取業者の中から、どこを見て選べばいいのか。

チェックしたいポイントを4つにしぼってお伝えしますね。

• 士業と連携しているか
• 査定額の根拠を説明してくれるか
• 後から減額しないか
• 契約不適合責任を免責できるか

士業と連携しているか

共有持分や相続が絡む物件は、弁護士・司法書士といった士業との連携が欠かせません。

権利関係を法的に整理できる業者かどうかで、解決のスムーズさが大きく変わります。

査定額の根拠を説明してくれるか

「なんとなく〇〇万円です」ではなく、査定額の根拠をきちんと説明してくれるか。

ここは、業者の誠実さがよく出る部分です。再販の見込みや周辺相場をもとに説明してくれる業者なら、信頼して任せられます。

後から減額しないか

契約直前や引き渡し前になって「やっぱり〇〇万円下げます」と言ってくる、いわゆる後出し減額。

これをやる業者は要注意です。提示額が最後まで変わらないかを、口コミも含めて確認しておきましょう。

契約不適合責任を免責できるか

売却後に雨漏りやシロアリが見つかっても、あなたが責任を問われない「契約不適合責任の免責」。

これを契約書で免責にできる業者を選ぶと、売ったあとも安心して過ごせます。

悪質な買取業者を避けるチェックポイント

残念ながら、訳あり物件の業界には、知識のない売主を狙う業者も混じっています。

次のような兆候があったら、いったん立ち止まってください。

• 査定額だけがやたら高く、根拠を聞いてもはぐらかす
• 契約を急かして、考える時間をくれない
• 後出しで減額してくる
• しつこい営業電話を何度もかけてくる
• 契約不適合責任の免責に応じてくれない

こうした業者を避けるためにも、複数社を比べることがじわじわ効いてきます。

迷ったら何社に査定すべき？

目安としては、3社以上に査定を出すのがおすすめです。

1社だけだと相場が分からず、その金額が高いのか安いのか判断できません。

2社でも比較はできますが、片方が極端な金額だと判断に迷ってしまいます。3社あれば、真ん中の感覚がつかめて、買い叩きにも気づきやすいんです。

今回紹介する5社はすべて無料査定なので、気になるところへまとめて出してみてくださいね。

訳あり物件・共有持分の売却に関するよくある質問（FAQ）

最後に、売却を検討している方が抱きがちな「5つの疑問」に、ひとつずつお答えします。

• 近所や親族にバレずにこっそり売却できますか？
• 他の共有者の「同意」や「ハンコ」がなくても売れますか？
• 家の中に大量のゴミ（残置物）がありますが、そのままでいいですか？
• 「再建築不可」や「事故物件」で他社に断られましたが売れますか？
• 査定依頼をしたら、しつこい営業電話がかかってきませんか？

Q：近所や親族にバレずにこっそり売却できますか？

A. はい、しっかり秘密を守ったまま売却できます。

今回ご紹介した買取業者は、プライバシー保護を徹底しています。

一般的な不動産売却のように、チラシを撒いたり、家の前に「売物件」の看板を立てたりすることはありません。

郵便物の局留め対応なども可能なため、同居家族や近隣住民に知られることなく現金化できます。

Q：他の共有者の「同意」や「ハンコ」がなくても売れますか？

A. はい、あなたの持分だけであれば、同意なしで売却できます。

法律上、自分の持分（権利）を売却するのに、他の共有者の許可は必要ありません。

「兄弟と話し合いができない」「反対されている」という状況でも、買取業者なら問題なく買い取ってくれます。

また、売却前に他の共有者へ通知する義務もありません。

Q：家の中に大量のゴミ（残置物）がありますが、そのままでいいですか？

A. そのままで大丈夫です（片付け不要）。

「片付ける気力がない」「遺品整理が終わっていない」という状態でも、業者が現状のまま買い取ってくれます。

契約成立後に業者が処分を行うため、あなたが掃除や撤去をする必要はありません。

恥ずかしがらず、ありのままの状態を見せて査定してもらいましょう。

Q：「再建築不可」や「事故物件」で他社に断られましたが売れますか？

A. 専門業者なら値段がつく可能性が高いです。

普通の不動産屋さんが断るのは「扱い方がわからないから」です。

今回紹介した5社は、そういった物件を再生するプロフェッショナルです。

「タダでもいいから手放したい」と思っていた物件に、まさかの数百万円の値段がつくケースも珍しくありません。

諦めずに相談してみてください。

Q：査定依頼をしたら、しつこい営業電話がかかってきませんか？

A. 大手や優良業者は、強引な営業を行いません。

特に今回厳選した業者は、コンプライアンスを重視しています。

査定結果を聞いて「売らない」と判断すれば、きっぱり断って大丈夫です。

もちろん、査定料や出張費などの費用を請求されることもありません（無料です）。

【まとめ】悩んでいる間にも固定資産税はかかる！まずは査定で「価値」を知ろう

最後まで読んでいただき、ありがとうございます。

ここで、この記事の要点をもう一度お伝えしますね。

訳あり物件や共有持分の売却は、いわば「情報戦」です。

相場が見えにくい世界だからこそ、たった1社だけの査定で決めてしまうと、業者に足元を見られ、数百万円単位で損をする可能性があります。

逆に言えば、複数の業者に査定を出して競わせるだけで、あなたの手元に残る現金はぐっと増えていきます。

【コピペでOK】10分で終わる「全社問い合わせ」手順

「5社も入力するのは面倒…」と感じるかもしれません。

でも、どのサイトも入力項目（住所、面積、築年数など）はほぼ同じです。

1社目の入力内容をスマホのメモ帳などにコピーしておけば、残りの4社はそれを貼り付けるだけ。全部やっても10分かかりません。

たった10分の作業で、売却額が跳ね上がるチャンスを逃さないでください。

以下のリストを上から順にタップして、今すぐ査定依頼を済ませてしまいましょう。

まずは基準価格をチェック！👉 ラクウル（公式サイト）

高額査定にチャレンジ！👉 訳あり物件買取PRO（AlbaLink）

共有持分をまず相談したいなら！👉 共有持分支援協会

事故物件・心理的瑕疵があるなら！👉 成仏不動産

共有持分のトラブル解決なら！👉 ワケガイ

紹介した5社はすべて「査定無料」「秘密厳守」です。

査定だけなら費用はかからないため、まずは複数社の査定額を比較して判断するのがおすすめです。

あなたが一日も早く不動産の悩みから解放され、現金を手にして新しい一歩を踏み出せることを応援しています！