訳あり物件・共有持分の買取業者はどこがいい？おすすめ5社を不動産のプロが比較

共有持分や訳あり物件は、一般的な売却方法で買い手が見つかりにくくても、専門業者への買取相談や仲介など複数の選択肢があります。共有不動産は自分の持分だけなら、原則として他の共有者の同意なしで売却できます。ただし、不動産全体を売る場合や相続・担保が絡む場合は、確認すべきことが異なります。

候補の一つは、共有持分から空き家、事故物件まで相談できる訳あり不動産相談所です。買取の可否や金額は個別判断なので、1社の提示だけで決めず、物件に合う複数社の条件を比較しましょう。

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※相談・査定や買取の条件は物件ごとに確認してください。

訳あり物件・共有持分の買取業者おすすめ5選

以下は、共有持分を含む訳あり不動産を相談したい人に向けた編集上の紹介順です。1位から5位は、すべての会社を同一条件で査定した実績や、客観的な買取価格の優劣を示すものではありません。物件の種類や希望条件によって、適した相談先は変わります。

本記事では、共有持分への対応、空き家・事故物件など相談対象の幅、相談方法と公開情報の確認しやすさを重視します。買取価格や対応の良し悪しを保証する順位ではありません。

紹介順・サービス	相談対象・特徴	先に確認したいこと
1位 訳あり不動産相談所	共有持分、空き家、事故物件、再建築不可など	物件ごとの買取可否と費用
2位 ラクウル	共有持分を含む訳あり不動産の買取	所在地の対応範囲、個別条件
3位 訳あり物件買取プロ（AlbaLink）	共有持分や空き家、再建築不可など	残置物・引渡し条件
4位 成仏不動産	事故物件の買取・仲介、関連する相談	清掃・供養などの依頼範囲と費用
5位 ワケガイ	共有持分の直接買取を案内	他の共有者への連絡時期と買取後の対応

どこが最高額を提示するかは、実際に査定を受けるまで分かりません。たとえば事故の事情が中心なら成仏不動産、共有者への連絡や持分だけの取引を詳しく相談したいならワケガイも比較候補になります。

1位 訳あり不動産相談所｜複数の事情が重なる物件を相談したい人に

訳あり不動産相談所は、共有持分、空き家、事故物件、再建築不可物件、借地・底地などを公式サイトで相談対象として案内しています。複数の事情が重なり、どの会社に相談すべきか迷うときに候補に入れやすい窓口です。

公式サイトは全国対応と士業との連携を掲げています。ただし、全国対応はすべての物件の買取保証ではありません。所在地、持分、居住状況、権利関係を伝え、契約相手、査定方法、必要費用を確認しましょう。

共有持分に限らず、古い空き家や事故などの事情も併せて相談したい人に向きます。一方、提示額の高さや個別担当者の対応は比較前には判断できません。他社にも同じ情報を渡して比べてください。

参考：訳あり不動産相談所の公式情報（2026年11月3日確認）

※査定後に売却を決める場合も、契約前に条件を確認しましょう。

2位 ラクウル｜共有持分を含む訳あり物件を相談

ラクウルは、株式会社ネクサスプロパティマネジメントが運営する訳あり不動産の買取サービスです。同社の発表では、共有持分、事故物件、再建築不可物件などを対象に挙げています。自分の事情をまとめて伝え、対応の可否を確認したいときに比較候補となります。

AI査定による概算と、個別調査を経た買取の正式な条件は同じではありません。所在地が対象となるか、概算後にどんな調査が必要か、費用や引渡し条件がどうなるかを確認してください。対応地域と査定の条件は申し込み前に確認してください。

参考：ラクウルの公式情報（2026年11月3日確認）

ラクウルの口コミ・評判と注意点はこちら

※査定や相談の条件は、依頼前にリンク先で確認してください。

3位 訳あり物件買取プロ（AlbaLink）｜共有持分と空き家を併せて検討

訳あり物件買取プロは株式会社AlbaLinkのサービスです。公式情報では共有持分、空き家、事故物件、再建築不可物件などへの対応を案内しています。共有状態で、さらに老朽化や残置物も気になる物件の相談先となります。

共有持分の売却を検討するときは、持分だけの直接買取に対応できるか、権利関係の調査に何が必要かを確認してください。残置物のある物件では、片付けの要否と費用を、査定金額とは別に確認しましょう。

参考：訳あり物件買取プロの公式情報（2026年11月3日確認）

訳あり物件買取プロの口コミ・評判と注意点はこちら

※掲載ページからサービス内容と査定窓口を確認できます。

4位 成仏不動産｜事故物件に関する相談先を探す人に

成仏不動産は、マークスライフ株式会社が運営する事故物件の総合取扱サービスです。買取や売買仲介のほか、特殊清掃や供養などに関する案内があります。人の死に関する事情があり、売却だけでなく周辺の手続きも相談したい場合に候補になります。

清掃や供養が必ず無料で付くわけではありません。誰に何を依頼するのか、見積もりは別か、買取条件にどこまで含まれるかを確認してください。共有持分だけの取引を希望する場合は、その物件で対応できるか個別に尋ねましょう。

参考：成仏不動産の公式情報（2026年11月3日確認）

成仏不動産の口コミ・評判と注意点はこちら

※買取の可否や関連サービスの費用は個別に確認してください。

5位 ワケガイ｜共有持分だけの直接買取を相談

ワケガイを運営する株式会社ネクスウィルは、共有持分の直接買取を案内しています。共有者と話がまとまらない、連絡が取れない、他の共有者が住んでいるといった事情も相談対象です。弁護士・司法書士との連携についても案内があります。

持分を売却すると、買主が新しい共有者になります。売却後に買主が他の共有者と連絡・調整する可能性があります。相談時のプライバシー配慮と、売却後も知られないことは別です。調査や手続きの連絡の有無、売却後の対応を確認したうえで判断しましょう。

参考：ワケガイの公式情報（2026年11月3日確認）

ワケガイの口コミ・評判と注意点はこちら

※物件の状況により買取条件が異なります。

共有持分は他の共有者の同意なしで売却できる？

結論からいうと、自分が持つ共有持分の売却は原則として単独で可能です。ただし、売れるのは自分の権利であって、不動産の特定の部屋や土地の一角を自由に切り分けて売れるという意味ではありません。

持分だけの売却と不動産全体の売却は違う

たとえば兄弟2人が2分の1ずつ所有している家なら、自分の持分2分の1を売ることと、家全体を売ることは別です。家全体を通常の方法で売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。自分だけの判断で兄弟の持分を売ることはできません。

持分だけを買主に譲渡すると、買主が新しい共有者になります。他の共有者が引き続き居住している場合も、その人の所有権や利用に関わる問題が消えるわけではありません。後の交渉の進め方は、売却前に確認しましょう。

ただし、例外もあります。所在などが不明な共有者がいる場合は、一定の要件のもと裁判所の決定を得て、その持分を含む不動産全体の譲渡を進める制度があります。また、マンションの敷地の持分などは専有部分と分けて処分できない場合があるため、権利の種類を確認しましょう。詳しくは国土交通省の所有者不明土地に関する資料を参照してください。

同意不要でも「誰にも知られない」とは限らない

持分だけの売却に他の共有者の同意が不要であることと、取引の前後に相手へ知られないことは別の話です。登記には権利の移転が記録され、買主が他の共有者へ連絡することもあります。調査段階で連絡が必要になる場合もあります。

「今は他の共有者に連絡しないでほしい」「売却後はどのように話し合うのか」を先に伝え、対応できる範囲を確認してください。相手への負担が心配な場合は、業者への売却の前に共有者への買取打診や弁護士への相談も検討できます。

相続直後で名義が変わっていない場合

相続により権利を取得していても、登記簿上の名義が亡くなった人のままというケースがあります。相続人や持分を確認し、売却に必要な登記を進めることが大切です。遺産分割前の持分処分は、その後の遺産分割や登記との関係が複雑になるため、契約前に司法書士や弁護士へ個別に確認しましょう。

法務省は、相続登記の申請義務と、期限内に義務を履行するための相続人申告登記を案内しています。相続人申告登記は権利関係を公示する相続登記そのものではなく、売却には相続登記が必要です。法務省の相続登記Q&Aも確認してください。

訳あり物件と共有持分が売れにくい理由

訳あり物件とは、状態や権利関係などに事情があり、一般的な売却ルートでは買い手が限られやすい不動産のことです。法律上、一つの定義に決まった名称ではありません。共有持分そのものが欠陥というわけでもありません。

物件の事情によって買主の負担が変わる

再建築不可物件は、現在の建物を壊した後に同じように建て直せるとは限らず、道路との関係や建築基準法上の扱いを調べる必要があります。空き家では、建物の傷みや残置物の処分費が問題になることがあります。

事故や孤独死などがあった物件では、事情や経過に応じた説明や、清掃が必要になる場合があります。共有持分では、買主は他の共有者との関係を引き継ぐため、不動産全体を単独所有する場合のようには使えません。こうした条件が買主の需要や査定に影響します。

仲介と直接買取では、価格と時間の考え方が違う

仲介は、不動産会社が売主に代わって購入希望者を探す方法です。条件が合う買主を見つけられれば、買取より高く売れる可能性がありますが、買主が見つかるまでの期間や価格は確定しません。成約時の仲介手数料も確認が必要です。

直接買取は、不動産会社が買主となる方法です。一般の買主を探す期間が不要になる一方、再販や改修などにかかる費用・リスクを考慮するため、仲介での成約価格より安くなる場合があります。どちらにも利点と不利な点があり、必ず一方が得とはいえません。

早さを優先したい人は、着金までの日程と引渡し条件を確認。手取りを優先したい人は、買取額に加え、仲介で想定される価格・期間・手数料も聞くと判断しやすくなります。

共有持分・訳あり物件の買取価格はどう決まる？

持分や訳あり物件には、全国一律に使える確かな買取率はありません。全体の市場価格に持分割合を掛けた額は、考えるための出発点にはなりますが、その額で必ず売れるわけではありません。

共有持分の価格を左右するもの

たとえば不動産全体が仮に3,000万円と評価され、自分の持分が2分の1なら、単純計算上の割合は1,500万円です。これは計算例であり、持分の買取価格や手取り額を保証するものではありません。

実際の査定では、所在地や物件状態に加え、持分割合、他の共有者の人数・意向、誰が住んでいるか、登記や抵当権の状態などが考慮されます。買主が物件全体を自由に利用・処分できない点も、価格に影響します。

査定額が低いと感じたら、「全体の評価額」「持分を評価する際の調整」「修繕・片付け等の見込み」「売主負担」を分けて説明してもらいましょう。会社によって再販方法や見込む費用が違うため、複数社に同じ情報を出すことが大切です。

再建築不可・事故物件・空き家は個別事情が大きい

再建築不可なら、道路の種類や接道状況、建て替えに向けて必要な措置が判断材料です。事故物件なら、どのような事情がいつ生じたか、清掃の要否、買主への説明が価格に影響し得ます。空き家なら、修繕・解体・残置物の扱いを確認します。

一律に「通常の何割」と決めつけず、各社の見積もりで前提を比べてください。査定の時点で値段が付かない、または買取不可となる場合もあります。その際も、仲介や共有者間の話し合いなど、他の方法を確認できます。

査定額だけで決めない｜手取りと売却後を比べるチェック表

複数社を比較するときは、各社へ同じ所在地、持分、現況、希望時期を伝えます。概算と正式査定、現状渡しと片付け後など、前提が違う価格をそのまま比較すると判断を誤りやすくなります。

比較項目	各社に確認すること
価格と前提	概算か正式査定か。価格変更があり得る条件は何か
費用	登記・抵当権抹消・残置物・測量などの負担者と金額
引渡し	現状のままか、片付け・修繕が必要か
責任	契約不適合責任の範囲と、知っている事実の申告方法
日程	契約日、残代金の支払日、引渡し日
共有者への対応	調査時に誰へ連絡するか、取得後にどう進めるか
契約解除	解除できる条件、手付金・違約金の定め

手取りは、提示価格から売主が負担する費用を差し引いて考えます。抵当権の抹消費用や相続登記費用などは、相談内容や権利関係で異なります。税金も個別事情で変わるため、必要なら税理士に確認しましょう。

査定額を上げるために他社額を伝えるかどうかは自由ですが、値上げが保証されるわけではありません。金額だけに急がず、書面で条件をそろえ、疑問が解消してから契約することが大切です。

※所在地、持分割合、物件の状態を分かる範囲で伝え、他社の条件とも比較してください。

買取業者を選ぶときに確認したい5つのポイント

1. 自分の物件と同じ事情を扱えるか

「訳あり全般」と表示されていても、共有持分だけ、底地、借地、事故物件など、実際の取扱範囲は各社で異なります。物件の所在地と問題を伝え、誰が買主になるのか、直接買取か仲介かも確認しましょう。

2. 価格の根拠と費用を説明してくれるか

金額だけでなく、立地、権利関係、建物の状態、修繕や残置物などをどのように見たかを尋ねます。正式査定前の概算なら、何を調べた後に変わる可能性があるか、口頭ではなく書面やメールで確認できると安心です。

3. 士業との連携内容が必要な範囲に合うか

「弁護士と連携」とあっても、必ず弁護士が売主の代理人になるとは限りません。誰の依頼で何を担当し、費用を誰が負担するのかが重要です。共有者との紛争など、独立した助言が必要なら、自分で選んだ弁護士への相談も検討してください。

4. 契約不適合責任と告知の扱い

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容に適合しない場合などに問題となる売主の責任です。買取契約で売主の責任を限定する合意ができる場合もありますが、免責が当然に適用されるわけではありません。範囲、期間、例外を契約書で確認しましょう。

責任を限定する条項があっても、知っている雨漏りや過去の事情を隠してよいとはいえません。知っていることと不明なことを分けて伝え、告知書に記録を残してください。

5. 宅建業免許と契約相手を確認する

サービス名と、実際に契約する法人名が異なることがあります。会社名、所在地、免許番号を確認し、公的な宅建業者の情報や行政処分情報も照合しましょう。免許があることだけで高額買取や対応品質が保証されるわけではありません。

共有持分・訳あり物件を売るまでの流れ

ステップ1：登記と物件の状況を整理する

登記事項証明書などで所有者、持分割合、抵当権の有無を確認します。土地と建物で所有者や割合が違うこともあるため、両方の確認が必要です。相続中なら、分かる範囲で相続人や遺産分割の状況も整理します。

固定資産税の通知書、間取り、建築時の資料、賃貸借契約書、雨漏りなどの記録も、あれば用意します。資料がそろわなくても相談できる場合はありますが、不明な点は推測せず不明と伝えましょう。

ステップ2：複数社へ同じ条件で相談する

所在地、物件の種類、持分、居住・賃貸状況、残置物、希望時期を伝えます。他の共有者へ連絡してほしくない場合も、この時点で希望と理由を説明してください。個人情報や資料をどこへ渡すか、利用目的も確認しましょう。

机上の概算後に現地調査や権利調査が行われ、条件が変わることがあります。いつまでが概算で、どの段階から契約上の拘束が生じるのか、査定の前後に確かめます。

ステップ3：価格・費用・契約書を確認する

価格、費用の内訳、決済日、引渡しの状態、契約不適合責任、契約解除の条件を確認します。抵当権が付いている場合は、債権者との手続きや残債の扱いについても確認が必要です。必要に応じて司法書士や弁護士に相談してください。

契約するまでに説明を受けていない条項や、負担がはっきりしない費用があれば、その場で回答を求めましょう。納得できなければ契約を急がず、他社の見積もりや専門家の意見を待つことも選択肢です。

ステップ4：契約・決済・引渡しを進める

契約後は定めた期限に必要書類を準備し、残代金の支払いと所有権移転登記、物件の引渡しを進めます。鍵、書類、残置物の扱いや、共有者への連絡を誰が行うかは、事前の合意を確認しておきましょう。

売却後に利益が出た場合の税務申告などは、取得時期や費用、特例の適用などによって扱いが変わります。契約書や費用の領収書は保管し、必要に応じて税理士や税務署に確認してください。

売却前に知りたい注意点と代替手段

他の共有者に買い取ってもらう

話し合いが可能なら、自分の持分を他の共有者に買い取ってもらう方法があります。既存の共有者に権利が集まるため、第三者を新たな共有者に迎えずに済む可能性があります。ただし、価格や支払方法で合意できるとは限りません。

親族間でも、適正な価格や税金、登記費用を確認し、条件を契約書に残すことが大切です。話し合いが難しい事情がある場合は、無理に直接交渉せず専門家への相談を考えましょう。

全員で不動産全体を売却する

全共有者の合意が得られるなら、全体をまとめて仲介や買取で売却する方法もあります。持分だけより買主にとって使いやすい場合がある一方、価格、費用負担、売却時期、代金の分け方を全員で決める必要があります。

共有者の一人が住んでいる場合は、退去や住み替えの事情も確認します。共有者に認知症などで意思確認が難しい人がいる場合、代わりに家族が自由に同意できるとは限らず、適切な手続きを専門家に相談してください。

話し合いがまとまらない場合は専門家に相談する

共有物の分け方について話し合いがまとまらない場合、調停や共有物分割の訴えなどを検討する余地があります。ただし、時間や費用がかかり、希望どおりの分け方になるとは限りません。売却だけを急いで選ぶ前に、弁護士へ状況と目的を説明しましょう。

契約を急がされても、その場で決めない

自宅を不動産業者に売却した場合、国民生活センターはクーリング・オフができないと注意喚起しています。契約後の解除は契約内容や事情に左右されます。「今日だけ」と迫られても、契約書を読み、信頼できる人へ相談してから決めましょう。

強引な勧誘や契約後のトラブルで困った場合は、国民生活センターの注意喚起を確認し、消費生活センターや弁護士へ早めに相談してください。

訳あり物件・共有持分の売却でよくある質問

Q. 共有者が住んでいる家でも、持分だけ売れますか？

原則として自分の持分を売ることは可能ですが、買主が見つかるか、どの条件で買い取るかは別問題です。居住者の有無や利用状況は価格に影響するため、正確に伝えましょう。売却後に新たな共有者がどう対応するかも確認してください。

Q. 共有者が反対していても、不動産全体を売れますか？

通常の全体売却には原則として全共有者の合意が必要です。一方、自分の持分だけの売却は原則可能です。合意が難しければ、共有者への持分売却、専門業者への売却、法的な分割手続きなどを比較します。

Q. 訳あり物件でも仲介で売れますか？

物件の条件と買主次第では仲介で売れることもあります。専門買取だけに絞らず、仲介の見込み価格、売却期間、手数料、買取条件を比較してください。ただし、見込み価格は成約価格の保証ではありません。

Q. 事故物件は何年たてば告知しなくてよいですか？

売買について、一律に「3年たてば告知不要」とは言えません。国土交通省のガイドラインは宅建業者の判断の目安として、自然死など原則告知を要しない場合と、特殊清掃や事件性などにより注意が必要な場合を整理しています。賃貸に関する期間の目安を売買へそのまま当てはめないようにしましょう。

事情は物件ごとに異なるため、知っている事実を業者に伝え、個別に確認してください。詳しくは国土交通省の人の死の告知に関するガイドラインを参照できます。

Q. 査定を頼んだら必ず売却しなければなりませんか？

相談・査定と売買契約は別です。提示条件に納得できなければ、契約しない選択ができます。ただし、媒介契約や売買契約を結んだ後の解除は、その契約や事情によって扱いが変わります。依頼の前に費用と、いつ契約が成立するかを確認しましょう。

Q. 残置物があっても売れますか？

片付け前の状態でも相談できる会社はあります。ただし、処分費を差し引く、売主による撤去が条件となる、買取できないなど、扱いは物件と会社によって違います。何を残すかを伝え、引渡し状態と費用を確認してください。

まとめ｜共有持分と訳あり物件は条件をそろえて比較しよう

• 自分の共有持分だけの売却は原則として他の共有者の同意が不要
• 不動産全体を通常の方法で売るには原則として共有者全員の合意が必要
• 同意不要でも、調査や売却後の交渉などで共有者に知られる可能性がある
• 共有持分の買取価格は単純な持分割合の計算だけでは決まらない
• 事故物件、空き家、再建築不可は、それぞれ確認すべき事情が異なる
• 複数社に同じ条件を伝え、価格だけでなく費用・引渡し・責任を比べる
• 契約不適合責任の免責は当然ではなく、契約書の範囲と例外を確認する
• 相続登記や担保の整理が必要な場合は司法書士などに相談する
• 仲介、共有者への売却、全体売却も含めて検討する
• 強引に契約を急がず、納得できない条件は書面で確認する

最初の相談先としては、共有持分から空き家、事故物件まで案内している訳あり不動産相談所が候補になります。物件の事情に合う他社にも相談し、手取りと売却後の対応まで比べたうえで、納得できる方法を選んでください。

※買取の可否や条件は物件ごとに異なります。